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城市核心房价仍铁板一块 李沧入市价低至6字头

来源:青岛日报-- 2012-06-04 08:01:33 字号:TT

 

   进入五月份,青岛楼市一改去年下半年的困境,“出人意料”地出现回暖迹象,成交量不仅环比翻倍,同比也毫不逊色。是什么原因让岛城楼市在五月飘红,这种回暖趋势能持续多久?

    5月新盘热销事出有因

    由于限购令的实施,16个月的时间里市场积蓄了大量的购买力量需要释放,同时,迟迟不见好转的市场让众多楼盘低价入市求生存

    在岛城房地产分析人士曹青看来,引发岛城

楼市五月飘红的原因主要有两点,一是消费大环境,二是限购令作用。消费周期上,一般从五月开始,消费市场就会进入传统的旺季,衣食住行交易都会比较活跃,这是楼市走高的宏观原因。而由于限购令的实施,16个月的时间里市场积蓄了大量的购买力量需要释放,同时,迟迟不见好转的市场让众多楼盘低价入市求生存。

    “我个人认为,在售楼盘普遍降价是本轮楼市飘红的核心原因”,曹青表示,“楼市表现好不好,关键在价格,在限购令挤掉投机、投资购房性需求的情况下,只有物美价廉的产品才能赢得市场的认可。”

    进入五月份以来,岛城楼市“跌”声频频,从北向南依次引爆,经过一连串的“组合拳”,城阳区的入市价格被拉低至5000元/平方米,李沧区的入市价格被拉低至6000元/平方米,而四方区的入市价格也被拉低至8000元/平方米,比楼市价格高位时砍去两成以上,基本回到2009年、2010年水平,吸引了市场的关注。

    事实上,与2009年、2010年的价位相比,2012年的低价位含金量更高。曹青分析,按照两年左右的开发周期,现在销售的项目多是2010年启动开发的,当时房地产市场发展红火,开发商多以未来高预期、优质优价的心态进行开发,只是由于限购令的挤压才不得不以一个相对较低的价格入市,比照之前产品,水准更高,成色更足。

    尽管楼市五月飘红,曹青认为言楼市回暖为时尚早,“现在降价热销的楼盘几乎都集中在相对边缘的区位,城市核心区的价格松动还不明显,还需要进一步观望。”

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    二手房市场反应相对滞后

    现在新开的楼盘一般都能有个两成多的降价,而二手房降价一般只有一成上下,而且相比最近新开的楼盘,二手房位置更好,面积也会大一些,总价更高,吸引刚需人群成色明显不足

    与新盘销售环比翻倍相比,岛城的二手房市场还处于不温不火的状态。据青岛市房地产交易中心数据,上月,青岛市辖七区的二手房交易量为1572套,比4月份增加237套,环比上涨17.8%。与去年5月相比,市内四区今年5月份的二手房签约量也增加了138套,涨幅13.5%。

    在太平洋房屋山东区域总部总经理林宪周看来,二手房反应的滞后,原因同样在价格上。“现在新开的楼盘一般都能有个两成多的降价,而二手房降价一般只有一成上下”,林宪周表示,而且相比最近新开的楼盘,二手房位置更好,面积也会大一些,总价更高,吸引刚需人群成色明显不足。

    实际上,位置优越的,面积不大的二手盘还是很吸引购房者的。最近市北区的一些房屋中介表现非常抢眼,售房效率为两个月三至四套,达到2010年的高点水平,原因就是小户型的二手房发力。“面积六七十平,总价100万上下,尽管算起来单价并不便宜,但在楼市飘红的情况下,这样的房子还是很受刚需购房者的欢迎”,林宪周说道。

    买卖市场平淡,租赁市场却一片红火。今年以来,租赁热点区域租金涨幅达一成以上。包括市南区的大润发周边、辛家庄小区、香港花园,市北区台东区域、浮山后住宅区,四方区的人民路、海云庵附近的租赁价格不约而同地上涨,涨幅均在10%到15%之间。商业地产也是一片红火。

    未来以价换量概率较大

    岛城存量房突破14万套,以每个月销售7600套的数据计算,在没有任何新盘进入的情况下,也需要19个月才能卖完。

    中国指数研究院青岛分院总经理薛建行认为,五月的青岛市场处于价跌量长的态势,这与全国的市场表现是吻合的,未来一段时间,这种趋势很可能延续。

    薛建行表示,从国家政策层面,利好刚需人群购房,5月12号央行下调存款准备金0.5%,将释放出4000亿资金量,对下一步拉高楼市销量有很大益处。企业方面,经过16个月的挤压,开发商推盘力度明显加大,预计今后两到三个月将有更多新盘入市,供应量的持续加大将进一步推动成交的走高。而在市场层面,刚需人群入市步伐明显加快,未来新房成交量应该呈现稳中有升的态势。

    销量的增加会不会引发价格的上涨?薛建行认为,这种情况发生比率比较低。“无论从价格大环境、开发商资金链压力还是存量房方面来看,未来几个月,青岛的房价还是应该呈现稳中有降的态势。”

    大环境方面,无论纯新盘入市还是老盘加推,青岛楼市的降价趋势已十分明显,购买人群也非常认可。在这种情况下,如果有开发商反其道而行之,结果恐难乐观。同时,六、七月份也是开发商的一个还贷高峰期,在这个资金为王的时间点,低价快销回笼资金是活下去的最优选择。

    存量房的压力或许更大,截至五月底,岛城存量房突破14万套,以每个月销售7600套的数据计算,在没有任何新盘进入的情况下,也需要19个月才能卖完。以供求价格关系来看,未来一段房价应继续下行,以价换量概率较大。 链接 6月预计将有26个项目入市

    五月楼市的飘红刺激了市场预期,据有关机构统计,本月岛城楼市将迎来供应旺季,计划入市项目达26个,有望创今年上半年单月开盘量新高。预计开盘项目包括6个纯新盘和20个老项目后期。(记者 崔武)

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