青岛房价止跌刚需房豪宅集体升温 8月20家楼盘开盘

    核心提示

    连降了8个月之后，上月青岛市房价终于止跌，部分区域有趋稳迹象，购房者信心回升，在此情况下青岛开发商趁热打铁，加快推盘速度。昨日记者调查了解到，继7月开盘数量骤增之后，8月将继续加码，预计有近20家楼盘将开盘，青岛楼市在传统淡季之后迎来了开盘小高峰。除了一直备受关注的刚需盘外，近来部分偏中高端的楼盘或户型也陆续上市，可见改善型购房者也已悄然入市。

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    进入7月份，岛城各楼盘开盘加推频率明显加快。城阳与李沧是目前岛城最大的刚需盘及刚需客户聚集地，区域内近期有御景尚都、臻园、祥泰正阳东郡、天泰城微社区、正商红河谷、润发湖畔雅居、伟东幸福之城三期等项目陆续集中推盘，很多刚需客户见状入市购房。

    家住山东路的于先生结婚已有几年，但一直和父母住在一起，“其实这两年一直在看房子，但感觉高不可攀，而且一些区域涨得太快，实在无法接受。”于先生说，经过两年的等待他上周终于定下了黑龙江路上一新盘的房子，位于22层的92平方米新房房款加税费总共93万元。

    “从去年开始我就关注这个楼盘，一来是靠近地铁，交通方便，二来距离我和媳妇单位都不算太远，最重要的是价格在接受范围内，我看好的这套房子之前价格大约在9150元/平方米左右，到了这个月差不多9500元/平方米，感觉市场经过一年半的沉寂后，很多人开始买房子了，尤其是利率下调后成交量大幅上升，开发商有悄悄提价的嫌疑，我要赶紧入手。”于先生说，而随后前往李沧区交易中心办理无房证明、限购证明的经历似乎印证了于先生的看法。“签合同办贷款都要开这两个证明，我上午8点到交易中心，本以为时间挺早的，哪知道过去一看前面已经排了100多人，但交易中心一天只发60个号。上周一我特意提前到5点就去排队，但还是去晚了，前面已经排了大约七八十人，没办法周三又去了一次才开出证明。队伍里买新房、买二手房的都有，反正感觉好多人都在买房。”

    探访>>> 气温虽高售楼处人挤人

    而进入8月份，开发商开盘的热情丝毫没减。市北区的香山美墅、盛世美邦、四方区的海信湖岛世家等新盘都将入市，而李沧区更是多个新盘入市，主打首次置业或首次改善的刚需客户群体，如地处李沧区黑龙江路的时代城将于8月份推出高层住宅，户型面积从56—280平方米，主推56—130平方米的刚需户型。据了解，时代城下半年的推盘量将达到千套以上，成为市场关注的焦点。昨日记者随看房车前往该项目探访，尽管气温很高，但售楼处几乎是人挤人。“这段时间很多刚需客户过来看房，还有一些改善型需求客户。”该项目营销负责人说，尽管刚需客户还是目前购房的主力军，但在开发区、李沧区、城阳区，首次改善型甚至再次改善型客户的来电量、成交量明显增多，小房换大房、旧房换新房等需求开始活跃。此外蓝山湾二期、中南世纪城等也将开盘或加推新房源，主打50—80平方米的中小户型。

    调查>>> 刚需与豪宅“两头升温”

    此外，从近几个月开盘的现状来看，楼市呈现刚需住宅与豪宅产品“两头升温”的状况。6月底，积蓄两年的豪宅大盘——青岛华润中心悦府开盘，起价25000元/平方米，均价28000元/平方米，仅2小时销售8亿元。位于西海岸的龙湖原山于6月24日开盘，首期66套别墅，起价370万元/套，当场售罄。

    多个知名豪宅低价入市后获得了很好的销售业绩，这对岛城楼市起到示范作用。再加上数月来豪宅整体成交量的回升，促使8月更多的豪宅推盘入市。8月份岛城计划入市的项目中，包括别墅、公寓、写字楼、花园洋房等类型的中高端项目有8个之多，占到总开盘量的一半左右。其中香山美墅即将开盘，100福国际山庄、麗山国际等陆续加推别墅。

    “豪宅的低价入市，扩大了高端客群的容量。”业内人士分析，限购实施以来，以别墅为代表的高端需求受到严重压制，积累了大规模的潜在需求。在楼市回暖的各项利好因素来临之时，尤其是降息、房价止跌等标志性利好出现时，使他们对市场的判断开始乐观，部分潜在高端客群开始考虑进入别墅市场。

    【分析】 楼市“淡季不淡”但仍供大于求

    在一阵阵紧锣密鼓的楼市促销战中，虽然成交量呈现回暖势头，但反观楼市存量，仍有接近11万套商品住宅待售，整体市场的库存压力依然不减。根据权威机构数据分析，上半年全市商品住宅去化周期为25个月，也就是说以现有销售速度需25个月销售完，现有库存这一数字较去年同期延长了一倍之多。对此，业内人士表示，刚需也好，高端客群也罢，岛城楼市潜在消费群体，在降息及开发商促销等实质利好刺激下，得到进一步释放，让岛城楼市保持“淡季不淡”的局面。但潜在消费群体持续释放仍需要房价保持实实在在优惠为基础，以价换量仍为房企良策。

     【延伸阅读】8月20盘集中上市 老盘敢"喊涨"新盘只敢“以价换量”

    【链接】 中央连续发出稳定楼市信号

    尽管成交量的回升让购房者、投资者和开发商开始看好楼市，但目前国内经济形势的大气候决定了未来楼市仍存在不确定因素，“楼市将走向何方还是要看大政策如何走，‘楼市回暖’的说法在很大程度上是开发商为刺激购房者出手而使出的营销策略。”岛城楼市分析人士龙江说，青岛楼市库存仍处高位，宏观调控政策不会改变，下半年开发商集中推盘，楼市整体供大于求的买方市场格局不会改变。而且从7月份以来住建部释放的信息来看，房地产调控政策放松的可能性微乎其微，降价跑量是唯一的途径。

    在近两个月的时间内，中央连续多次发出稳定楼市的信号。7月7日，温家宝总理表示，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策；7月17日，国土资源部表示，将继续坚持房地产调控不动摇；7月19日国土资源部和住建部又联合下发紧急通知表示要坚决防止房价反弹。专家认为，房地产调控的政策指向十分明确，而密集的表态将会彻底打消地方政府松绑的试探行为。（记者 孙静芳）