青岛开发商开盘定价2万/平半年0成交 仍死扛到底

    C 新开楼盘价格还玩坚挺

    “中央商务区的几家楼盘，开盘的时候就很低调，几乎没有做宣传。定价比较高，丝毫不在乎成交量。市北区的金盛苑楼盘也比较典型，去年年底，为回笼资金，突击推出优惠，降价成交了一部分房子。然后今年就没动静了，成交量就跌了下来。从区域来看，没有动静的楼盘集中在中央商务区和市南区。2008年，有些死扛楼盘成功了，当时没卖房子，到2009年多卖了很多钱，尝到了甜

    7月份截至目前，已经开盘的楼盘有金日紫都、正阳东郡、远洋风景二期、正商红河谷。接下来，本月预计开盘量有11家，价格大多比较坚挺。市北区的盛世美邦预计年7月开盘，房源面积65～140平方米不等，均价18000元/平方米，含3000元/平方米精装修。李沧区的润发湖畔雅居二期将于7月中下旬开盘，户型面积36～96平方米，起价5630元/平方米，均价6300元/平方米。青岛印象山和香山美墅楼盘也将开盘，定为高端，有大户型房源。时代城在售230～320平方米别墅，起价16000元/平方米，均价18000元/平方米，将推出高层房源。

    城阳区的臻园楼盘预计7月中下旬开盘，一期将推94套房源，主力户型是 90平方米左右的套二，起价5180元/平方米。7月4日开始认筹，总房款优惠5000元。另外，御景尚都、月亮湾、天一畔城等楼盘也将在本月开盘。“现在的新房市场，实际上也很简单。只要低于市场价格，取得不错的成交量并不难。定价是关键，如果价格高了，就很难成交了，这是很简单的道理。个别开发商还是存在幻想的。”李沧区一家楼盘营销总监向记者介绍说。

    D 成交前10名楼盘都是降价的

    从今年上半年开始，到现在整个青岛新建住宅存量基本上维持在11万套左右。11万套什么概念？北京的存量是12万套，上海是6万套左右，大部分城市跟上海差不多，超过十万套全国没有几个城市，青岛是其中之一。11万套的新房，占用了开发商的大量资金。对青岛开发商来讲，在未来的一到两年内是一个艰苦的时期，只有取得不错的成交，才有更多的资金来拿地，继续建设，否则的话得面临转行抉择了。

    记者调查发现，整个上半年成交量排名前十名的楼盘中，都是降价的楼盘，有的是低价开盘，总之价格优势明显。张百忍告诉记者，开发商如果不把价格降下来的话，这个销量基本是上不去的。比如4月销售冠军秀兰禧悦山拿地是2000元/平方米左右，房子均价不到6000元/平方米，基本上是成本甩卖，其他大部分楼盘也是这样。这一个区域出现了这种降价的楼盘之后，会形成一个区域压制，就是所有的购房者会把所有的楼盘跟降价之后的那个盘的价格进行一个对比，从而产生盼着所有楼盘都降价的期望。这个时候，死扛不降价的楼盘就更难取得成交了。

    最典型的对比就是温泉区域和白沙河区域 。温泉区域基本上是偃旗息鼓的状态，但是白沙河区域，比如龙湖、中信森林湖，积极作为，调整价格，效果非常好。中信直接打出了5500元/平方米的起价，一个月卖几十套是很正常的，一个楼盘成交量压过了温泉整个区域的成交总量，这是市场格局的一个新变化。