记者调查新小区入住率：住了3年供暖还是传说

　　在青岛，一般新小区成熟期需要多久？交房1年左右的小区入住率有多少？商业配套跟进情况如何？2月26日晚上，记者探访了6处新小区，入住率不高。值得注意的是，这些新小区大多是在2010年前后热销的，当时在郊区活跃着大量投资客，这也是入住率低的重要原因。业内专家孙杰表示 ，限购后销售的楼盘，入住率会有提高，8成是自住需求。

　　郊区：部分楼座一两户亮灯

　　2月26日晚上7点左右，记者来到了城阳区一小区。该小区一期开盘时间2011年10月，二期于去年4月开盘，去年年底已经交房。据观察，亮灯数平均为10户/栋，部分楼座亮灯数为零，入住率不足4成。周边商业网点方面，只有友客便利、中国福利彩票等几家门店，绝大部分商铺正在招租中。业主李先生告诉记者，很多业主还在忙着置办家具，过些日子入住率肯定能提高起来。

　　位于城阳区的另一家楼盘也是如此，一期亮灯数在40%～50%左右，由此来看入住率还是不错的，但是二期亮灯数甚少，很多栋楼也就一两户亮灯，零亮灯数的有一半以上。城阳区居民刘先生告诉记者，“城阳这边很多这种新开楼盘，一期入住率还算说得过去，但是之后推出的就不行了，基本看不着几个亮灯的，入住率太低了。其中有一些业主是投资的，买了也不会来住。”

　　城阳白沙河片区有一小区，部分房源交房两年左右。一位业主告诉记者，“虽然交房较早，社区相对来说比较成熟，小区自带配套比较齐全，但是目前综合所有情况来看，入住率在四成左右。现有住户里有很多是租房子的，并不是业主。”“从小区所在位置看，由于周边配套不完善，几乎没有什么大型的商业网点，也没有医院。能达到四成的入住率已经相当不容易了。”城阳区一家中介的工作人员孙先生说道。

　　另外，在崂山区，爱丁堡国际公寓去年交房。记者观察发现，平均每栋楼入住了5户左右，周边没有大型超市、商场、银行等配套设施，只在社区东部200米左右有一个小型的商店。

　　在开发区，新小区入住率带来的影响有很多。开发区薛家岛的凤梧金沙小区，交房两年左右，遭受入住率低的折磨。另外，记者了解到，同样，开发区石雀滩朱雀台小区，住了3年，仍然没供上暖，因为入住率不高。

　　市区:入住率较高，但商业慢半拍

　　中海清江华府位于市北区新都心区域。早在2010年的时候，该楼盘热销，大批购房者出手，去年下半年该楼盘开始交房。今年1月份的时候记者曾到该小区探访，当时已经有部分业主入住，地上停车位停了不少私家车。如今，记者再次探访，入住率有了提高。“我是2010年买的，当时1.3万一平米，年前买好了家具，现在刚入住。”市民杨先生向记者介绍说，“不过，沿街商铺现在还没有营业，处于空置状态。”在现场，记者看到，清江路附近的沿街商铺都没有营业，部分商铺还在招租中。“买东西现在不太方便，还得等半年吧。”杨先生说道。

　　同样的情况，福州路附近的一家楼盘入住两年了，目前入住率到了7成左右，然而沿街商铺依然空着，购物不方便。

　　“李沧区的楼盘交房1年左右，入住率就能达到5成左右。入住率和区域定位很有关系。以李沧区为例，购房者多是刚性需求，肯定是要居住的。崂山区入住率就低一些，投资客和改善性需求是并存的。有些客户有两套房子，一套投资，平时不去居住，可能会租出去。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰在接受记者采访时说道。

　　“现在精装修楼盘多了起来。精装修楼盘交房以后，入住率提高比较快，买家具就可以入住。而毛坯房小区，需要业主装修，得需要三个月甚至半年的时间。在市区，投资客并不占主流，所以入住率还是不错的。”青岛风景楼盘市场总监张百忍介绍说，“像当时的梦境江南，交房后交通不便、商业也没有，业主出行不便。但随着配套完善，入住率也提了上去，现在已经非常成熟了。”

　　“新小区得克服交通和商业等配套问题，这是一个过程。根本上还是业主的构成问题。2010年前后销售的楼盘，价格飞涨，投资客积极参与。现在这批房子交房了，投资客一般不会过来居住，入住率很难提上去。举个例子，开发区有几个新小区，入住率一直很低，供暖都是问题。在郊区，新小区成熟期至少3年，市区快一些。”

　　在采访中，记者发现，个别新小区入住率低的另外一个因素是房子没有销售完，城阳区和崂山区都有这样的情况。

　　“从2011年开始的限购令，把青岛市场上的投资客赶跑了，所剩无几。这种情况下，销售完毕的楼盘，可以很好地解决入住率问题，8成都是自住需求，这也是一个良性循环。这两年，青岛市的烂尾楼明显少了很多，这是一个好现象。总体看，青岛新房空置率并不太高，尤其是市区。”(记者 李晨)