酒店式公寓5年净赚1套房纯扯淡

    家住青岛崂山区的綦先生今年颇为不顺：此前投入股市的50万元资金只剩下20万，同时他的外贸公司生意越来越难做。正当他感慨“这年头钱太难赚”的时候，妻子拿回来的一张宣传单引起他极大的兴趣。“昨天我老婆从楼下信箱取回报纸，里面夹了一张宣传单，说是投资50万元房产，5年下来合计回报收益达到58万元，等于再赚了一套房！”

    真有这样的好事？记者从綦先生提供的宣传单上看到，这种“包租、分红

、每年7%固定回报”的宣传字眼确实极具诱惑力，而在岛城限购的背景下这种可贷款、不限购的酒店式公寓则更是吸引了苦于投资无门的市民。记者就此展开调查，发现看似光鲜的背后，实则陷阱很多。

    诱惑方式一 花50万5年后可收益58万

    按照綦先生提供的线索，记者联系到了这家开发商。在大润发附近一网点里，负责青岛客户接待的刘先生向记者作了详细介绍。他们的项目位于海阳市旅游度假区，投资者出钱买了他们的房子，后期租赁由他们战略合作的香港一家酒店管理公司负责运营。

    这种包租分红的酒店式公寓单位售价在5000-7000元/平方米，不过现在是论套销售，每套售价在40万-60万元不等。业主购买酒店式公寓后，每年可以得到7%固定回报、5年后无条件回购以及1年30天免费入住的待遇等。

    当记者询问那是如何实现5年净赚一套房的“梦想”时，刘先生给记者算了一笔账：他以一套房50万元（一室一厅）为例，（固定回报）每年50万元×7%=3.5万元，5年合计17.5万元；（免费入住）每年30天×5年×200元/天 （酒店租赁价格）=3万元；（房产增值）以市场评估参考每年增值15%，5年合计75%，即37.5万元，这样5年下来的总收益加起来就是58万元。也就是说，50万元的投入5年下来得到58万元的回报，等于净赚了一套房子！

    暗藏猫腻一 回购价格可不是市场价

    刘先生还表示：“我们这个是零风险的投资，我们开发商承诺5年后如果业主对继续经营存在顾虑，可无条件退房，合同里都注明‘无条件回购’的，这是其他开发商绝对不能保障的。”

    不过，记者发现，这个回购价格可不是房屋的市场价，而是购房时业主的买入价。“开发商将按照购买时的房款价格回购。”刘先生证实了这个说法。同时，刚才算账时按照一年有15%的升值空间，那5年下来升值的37.5万元就没了么？现在看来，这家开发商显然不会“买账”了，那5年净赚一套房的说法又怎么会成立呢？同时，如果度假区酒店没有充足的游客，也无法保障业主7%的保本回报。刘先生告诉记者：“由李嘉诚投资的一个影视基地就在这个项目的对面，我们已经和他们签约了，以后影视基地投入拍摄演员都会住在酒店里，不愁客源。”不过影视基地何时建成，如果影视基地经营不善没有客源，酒店又靠啥吃饭？这些都是问题所在。

    最后，当记者询问现在房子卖得如何时，刘先生表示卖得非常挺火，他们在全国40个地方都设了销售中心。

    诱惑方式二 酒店式公寓有“产权”

    记者在随后的调查中发现，不仅是海阳，随着全国 “旅游地产”的兴起，岛城一些开发商也开始推出这种“固定返还”类的酒店式公寓项目。

    目前，在开发区金沙滩景区附近正有一处酒店式公寓在售，这个酒店式公寓向购房者提出了“明确产权”。记者发现，购买酒店式公寓时很多投资者冲着 “不限购、不限贷”来的，却忽略了产权问题。记者从这家酒店公寓了解到，该产权酒店将每个出售的房间全部进行单独的产权登记转让，完全实现业主自己持有，这也正是这家酒店的宣传“招牌”动作。工作人员向记者介绍说，业主购买该酒店式公寓后，前五年每年8%的固定回报，确保了业主在5年内收回占总房款40%的投资；5年后，酒店将按照每年的实际收入，由业主和管理公司四六分成。

    暗藏猫腻二 酒店经营不善谁来负责？

    按照该酒店式公寓的宣传，根据8%的固定回报率和现有的商业贷款利率进行推算，业主只要首付50%便可做到收支平衡。由于是酒店式管理后续返租的经营状况将涉及到业主的投资收益，如果酒店方管理不善怎么办？谁来负责？记者了解到，后续的经营合同是业主和酒店管理方签，如果经营不善管理方拎包走人了，业主就会被晾到一边，而开发商袖手旁观，业主只能干瞪眼。对此，该工作人员解释说：“为了让业主放心，业主和酒店方签订的合同，我们开发商给予担保，属于一份三方协议。”但是，谁也不能保证每个开发商都有这样的“责任感”。

    诱惑方式三 每年给予7%-10%固定回报

    相对于酒店式公寓打出的7%、8%这样的固定年收益来说，还并不是最牛的，更有甚者给出了年收益10%这样的回报。一位业内人士告诉记者，胶南的一处酒店式公寓曾给出了10%返租的超高回报。记者近日联系到该酒店式公寓售楼处，目前均价为2万元/平方米，公寓面积在60-260平方米，也就是说投资一套最小的酒店式公寓起步价也要120万元。

    同时，售楼处的李先生表示：“我们这边很多外地的投资人过来买房，像这种稀缺海景的酒店公寓吸引了全国的投资者，这个周末还有北京看房团的过来，可以给出团购价。”而记者了解到，胶南的另一处大手笔的酒店项目，其酒店式公寓还打出了“会籍制”概念，不过目前销售情况似乎并不乐观。

    暗藏猫腻三 超高回报率其实很难实现

    记者粗略地算了一下，如果按照年收益10%来计算，最便宜的一套120万元的公寓每年能得到12万元收入，那么每天的租金就要在400元甚至更高。而据记者了解，该楼盘所在区域并非景区，再加上青岛旅游淡旺季明显，在胶南海边每晚400元甚至上千元的房费还真不是一般的高。而李先生表示：“我们这个是五星级酒店公寓，对面的四星级酒店的标价每晚都在1000元上下，都有客人来住。”但是入住率能达到多少，却没给出答案。

    一位购买过一套酒店式公寓的业主于先生告诉记者：“我3年前在市区买过一套公寓，当时觉得酒店式公寓理念很好，配套能给予酒店化的服务，不过后来再看这只是宣传，实际操作起来相差很远，后期管理跟不上实则就是住宅型公寓。”于先生表示，他出手50万元购入的这套53平方米的公寓，现在每年的租金为2万元，这样算来投资回报率还不如银行理财产品高。

    业内揭秘 限购政策下开发商急于套现

    如今，投资房地产市场不再是一本万利的买卖，房价波动给不少投资者带来了损失。那么，眼下这种看似 “零风险”的投资模式，又有哪些不为外界所知的内幕呢？“目前国内的旅游地产看似热闹，但是鲜有成功的案例。”今鹏翔置业CEO修方舟表示，“海南有做得不错的项目，不过只是个别的，而不是整个区域都火。”

    在一些业内人士看来，所谓的旅游地产不过是房企逃避限购政策的 “曲线救国”。“旅游地产最大的问题就是借旅游之名，行地产之实，以突破限制严格的房产调控政策。目前来看，炒作旅游地产概念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。”青岛房地产经理人俱乐部副秘书长吴云海这样说，“旅游地产开发周期长，需要大量的资金投入，风险不容小觑。虽然在宏观调控的大背景下，房地产商开拓旅游地产是不错的转型做法，但其中风险不小，也着实考验开发商的实力。”不过他表示，理论上讲成熟的酒店公司不能卖，这其实是开发商缺乏现金急于套现的表现。“合理的回报可以接受，不过现在的回报都是预计出来的，今后经营如何很难说。”

    吴云海分析说，在酒店式公寓后期经营上还存在很多麻烦，比如产权不明晰、整个酒店式公寓不一定全销售出去，那么烂尾纠纷就随之而来，而且这种单一的“别墅+公寓+酒店”的开发模式，也使得旅游地产发展遭遇项目同质化的尴尬境地。

    律师说法 宣传“固定返还”并不合法

    至于酒店式公寓可能存在的合同纠纷，记者咨询了山东雅博律师事务所律师盛少华，他表示：“投资人购买房屋后要网签，由产权交易中心登记发放产权证，这才是真正意义上的买房子。如果只是和开发商签订了合同，那不是法律意义上的买卖，今后出现问题，业主很难维权。”同时，盛律师表示，要辨清开发商是急于变现、吸引资金还是真正有实力经营，而且这种形式的“固定返还”并无法律支持，如果经营中一旦实现不了，业主也很可能吃“哑巴亏”。

    “这种售后返租的形式，我认为有变相集资的嫌疑。”盛少华说，“而且售后返租早被国家建设部门明令禁止。”据悉，2001年建设部第88号令 《商品房销售管理办法》就规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”。（记者 景虹）