优秀律师面对面：盛雁律师谈房地产法

    网友wwrs：我家小区在开发商那已过保修期，但是房屋阳台上的磁砖都冻掉了，并且有脱皮现象。物业经业主同意启用了维修基金，说给业主阳台重做保温层，但是启用后，就说谁家交物业费就给谁家做，不交物业费的就不给做？这样法律允许吗？还有他只给做阳台四周的保温，不给阳台底部做保温？我们有权去维修基金管理部门去投诉物业吗？

    盛雁律师：

    （1） 维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金，使用权归全体业主所有。物业无权擅自干涉。

    （2）另外维修基金只对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。

    维修基金的使用范围：　　1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。　物业费的缴纳和启用维修基金是二个法律关系，物业公司做法欠妥。

    留言板：您好!我在原单位工作时根据协议有部分安家费和科研费用，而且根据协议买了单位的房子，除了安家费部分，其他的都是贷款，房子没有产权。但是后来由于工作调动，根据协议这些安家费和科研费用都已按照协议退回原单位，房子也已按照协议退回单位，退回的房款也都还了贷款，在这期间我门请求离婚，现在法院又到原单位调查落实情况。我想知道，像这种情况，这些能算共同财产吗？还需要分割吗？

   盛雁律师：安家费和购买的房子如果都是在结婚后、判决离婚前存在的，那么这些都属于夫妻共同财产；同样，在调动工作时，需要返还给单位这些款项也都属于夫妻共同债务。但是已经返还完毕后，你们与单位的债权债务关系就不存在了，这些财产也就不属于你们夫妻了。离婚的财产分割是以现在实际存在的财产和债权债务为依据的，因此，不作为夫妻财产分割。

    网友摩羯叶子：未经综合验收的楼花，并且已经出售给了内部职工，合同已经在房管局备案，国家有没有规定禁止再次转让？

    因为我想买他的房子，私下签了个卖房协议，并交了定金，我不想要了，能否主张协议无效，要回定金？

   盛雁律师：《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第六项规定不能转让的房产是“未依法登记取得权属证书的”，但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涵盖涉及楼花。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。 根据法的一般原理：法无明文规定不禁止，国家并未对预售商品房的转让作出禁止性规定 再说协议效力的问题。我们先不管楼花再次转让是否有效，单就协议讲，如果双方订立协议没有违反双方的真实意思表示，没有违反强行法的规定，那么协议签订之时就已经生效了。《物权法》明确规定：合同的效力独立，不依附于物权的效力，合同的效力和房屋转让是要分论的。所以主张协议无效不可行。

    网友3m：原定于2009年5月30日交房，但至今未交。房款则已经全部预付完毕。合约规定延迟交房，则每日按房款的千分之一赔偿。我能否按合约拿到赔偿金，是否可以否退房？

   盛雁律师：1可以按照合同约定退房。退房：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 2可以要求继续履行合同并按照合同约定承担违约责任。如果按违约金计算不是过高，可以得到支持。

    留言板：我最近搬入新家，经过近一年的时间，发现阴面房屋的墙壁出现了很多霉斑，已经连成片，大有蔓延开来之势。要求物业对此问题作出处理，但是物业置之不理，说不关他们的事。这不属于房屋质量问题吗？

   盛雁律师：房屋交付后，保修期内出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的，则应由出卖人承担。但，您所述的情况是否属于质量问题，还需有鉴定资质的机构进行鉴定。