本土外来房企过招中端市场

 本土老牌房地产企业城建、中房，全国性地产品牌保利、万科均集中在这个带状区域，高手过招，搏杀会非常激烈。

 分析本土与外来房企的差异，耿志侠认为，保利、万科项目的客户指向更明确，比如保利百合系列、万科金色系列均是针对某个特定人群研发的产品线。

 本土企业多年耕耘，在对垒中有着强大的品牌号召力。在中房福岭嘉苑身旁便是其已开发的成熟社区。竹韵山色节后成 交200余套，一骑绝尘，也能看出青岛人对本土品牌的忠诚度。在如今的市场环境，品牌价值会促进成交，但过高的品牌溢价，并非都被认可。因此，将于月底开盘的保利百合花园选择价格吸引客户的策略。

　　新楼盘优劣明显

 处在带状区域的项目一般距离市级商业中心远，人口密度低，如今走在新修的合肥路、长沙路上，道路宽敞而空旷。除了北国之春、金色城品，其他项目周边还没有形成浓郁的居住氛围，购房者必须面临生活的不便。无论是保利、城建还是万科，社区建成后自有商业配套的完善显得非常重要。

 在城建竹韵山色的售楼处里，一个客户指着沙盘对记者讲，“在这儿住必须买车。”

 可以预料，在公交交通不便、年轻人居多的社区中，汽车将是重要的代步工具。买房人同样看重区域的发展潜力，比如海尔路商务区的发展将惠及北国之春、城建竹韵山色；拥湾发展、老厂房搬迁将改变保利百合花园周边的居住环境。

 新社区带来新规划、新的产品理念，具有竞争的后发优势。比如城建竹韵山色在绿化、立面设计等方面都是基于此前成功项目的升级；万科、保利均是携成熟的产品线进入青岛市场，产品的升级，给客户不同的居住感受，也因此吸引改善型置业人群，卖掉老房在新社区换一个大点的房子。

 据竹韵山色的置业顾问讲，一些客户不是为自己而是为父母在社区买房，看好的是社区环境。

　　户型要舒适还是要紧凑

 90平方米的户型是套二还是套三更受欢迎，这体现出本土企业与外来企业不同的开发理念，这也绝对是一次户型的大比拼。外来企业保利、万科业腾挪变换，多创新；而本土企业城建稳扎稳打，把握基本需要。

 万科金色城品推出具有三分离卫生间、横向宽厅两款90平方米新产品，让人耳目一新；保利除多款89平方米套三房外，还推出80平方米套二房及58平方米的套一，小面积紧凑设计难免会有采光通风缺憾，但对价格敏感的人群仍很有吸引力；与外来企业相反，竹韵山色主推出90多平方米的套二房正规正矩，南北通风，双南向。在90平方米里，是通过紧凑设计挤出一些功能空间，还是干脆设计得宽宽敞敞、大大方方更好呢？鱼与熊掌不能兼得，谁更受认可还要市场来验证。张则涛