随着2008年房地产市场的持续低迷，全国住宅市场供求关系逐步由2007 年的供不应求转变为明显的供过于求局面，各季度供求比呈现逐步走低的趋势。

 预计2009年全国房地产市场供过于求的局面将有所缓解，但整体形势依旧严峻。

 由于2008全国市场整体表现为明显的供过于求，我们预计2008 年末市场存量大幅增加，将达到21309万平方米，而2009 年供应量则将保持相对稳定的水平，约为21 039 万平方米，根据近半年市场去化能力预测，2009 年全国住宅市场的消化周期( 注：2009 年消化周期=(2008 年末市场存量+2009 年预计供应量)/ 近半年月均成交量)将达到33.84 个月。

 从各城市消化周期表现来看，贵阳和合肥由于2008年末市场存量较低，且2009 年预计供应将出现下降，因此消化周期不足18 个月，在35 个典型城市中最短。

 北京、上海、广州、沈阳、重庆、南京、昆明、南宁、太原、无锡、郑州、宁波、常州、济南、长春、长沙以及海口等城市或因2008 年末市场存量较低，或因2009年预计供应将出现下降等因素，消化周期处于中等长度，在18 至36 个月间。

 天津、深圳、成都、杭州、苏州、徐州、南昌、大连、连云港(601008,股吧)、乌鲁木齐等城市2008 年末市场存量较高，而扬州虽然年末市场存量相对适度，但2009 年供应量预计将出现大幅增长，因此消化周期均相对较长，达到36-60 个月。

 武汉、哈尔滨、西安、福州、厦门等城市则由于2008 年末市场存量高，且部分城市2009 年住宅供应预计还将持续增长，因而消化周期最长，超过了60 个月。

 在对全国及35 个典型城市2009 年供求走势和消化周期进行预测后，我们根据预计供求比与消化周期两项指标的交叉分析，对这些城市未来市场的风险度进行了评估预测和分类。