三月份已经到来，一件事情让我市某小区业主委员会王主任心里烦闷。

　　作为小区业主委员会主任，自己现在所在的业主委员会任期即将届满，根据规定，需选聘新的业主委员会成员；另外，原先聘用的物业公司也即将期满，需要尽快召开业主大会进行物业公司的选聘工作。第一个工作，是需要原业主委员会负责组织的，而只有完成第一个工作，第二个工作才能正常进行。但实际上，要想真正按规定将这两个工作完成，着实有些棘手。

　　棘手的原因在于根据相关政策法规，任何一项工作都需要有相应人数的业主通过方可生效。而根据小区现在的现状，能够组织起一定数量的业主确实有些困难，更别提召开业主大会了。

　　根据《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行选举更换业主委员会委员和选聘、解聘物业管理企业的工作；根据第十二条规定：业主大会应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加；业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会选聘和解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　也就是说，对于有着600多户人家的王主任所在小区来说，要组织进行更换业主委员会委员，必须要小区1／4以上即150多户持有投票权的业主同意才可成立；而要选聘物业公司，则必须需要小区400户以上持有投票权的业主通过。无论是书面委托还是本人参加，150户人家还好组织，但是要组织起400多户人家来进行一项工作，难度便不是一般了。

　　花费了近一个月的时间，400多户人家的数目规定到现在才不到200户，三月份已经到来了，如果业主大会组织不起来，或者通不过有关决定，小区很可能会出现无人管理的局面。

　　作为一个关心小区事业的热心人，又是此小区的现任业主委员会主任，进行第一个工作的重担自然就压在他身上了。而第一个工作的结果是由于他以往工作的努力得到了大部分业主的肯定，决定选举他继续担任本小区的业主委员会主任。因此，进行第二项工作的使命也落到了他的头上。而这第二项工作，尽管王主任头发白了几根，人也瘦了几斤，事情却依然没有什么大的突破。

　　青岛物管三年之痒

　　其实，进入2004年，面临王主任同样问题的小区和小区业主委员会并不少，虽然时间不同，小区规模也不同，但是所遇到的问题却都是差不多的：都面临着业主委员会的换届问题和物业公司的重新选聘或者续聘的问题。

　　据市物业办主任张宣文介绍，根据现行《青岛市物业管理条例》1999年5月1日正式实施时间推算，在此之前或此间左右建立的小区约占目前市场小区的40％，而在这40％当中，大约70％的小区已经成立了业主委员会并选聘了物业管理公司。根据条例规定，业主委员会的任期为三年，物业公司同小区签订合同的时间也为三年，因此，如果按照大部分小区在2000年成立业主委员会并选聘物业管理公司的算法，2004年，应当进入了业主委员会和物业公司的正常更换和选聘时期。也就是说，在2004年，占目前市场28％的小区面临着上文所说的王主任遇到的问题。

　　张宣文介绍，2004年，青岛市物业管理市场进入了一个正常的业主委员会和物业公司的更换和选聘期，因此，在今年，青岛市物业管理面临的一个很重大的问题便是如何保证这些工作正常完成。

　　之所以这样说，根本原因还是和上文提到的王主任所遇到的问题是一样的。为什么会出现这样的问题呢？

　　业委会成立有难度

　　张宣文的解释是这样的：在目前，业主委员会的工作是一个无偿的劳动，需要其成员付出很多的时间和精力，因此，作为业主委员会成员，不仅要有高度的责任心，而且还要热心于公众事业。

　　尽管有一些业主能够胜任业主委员会成员的工作，但是目前，这些人数毕竟还是少数；对大部分业主来说，业主委员会工作的无偿付出是一道无法逾越的门槛，另外，从表面看来，业委会的工作同每个业主的切身利益联系并不是十分密切。因此，不仅具备成为一个业委会成员资格的人不多，而且对大部分业主来说，也还没有产生切身参与到业委会工作中来的意识；另外，随着市民维权意识的提高，大部分业主开始关注自己的物业管理权利益，开始关注业主委员会在物业管理当中所起到的作用，经过了三年多的接触，大部分业主已经了解小区业主的品性，谁能当好业委会成员大体能够做到心中有数。因此，对许多业主来说，尽管自己不愿意参与到业委会工作中来，但是也不愿意让一些不具备资格的人进入业委会，因此，那些抱有私心杂念的人想进入业主委员会，要通过1／4业主的同意，也不是件很容易的事情。

　　业委会的品质影响深远

　　张宣文说，由于种种因素的制约，要成立或者重建一个真正业委会并不容易，而同时，在现实生活中却存在着这样一些问题：即许多抱有私心杂念的业主通过对小区其他业主进行软磨硬泡、例如多次到业主家里逼迫业主签字等多种手段诱使小区大部分业主同意他们进入业主委员会。而一旦这些抱有私心的业主进入业主委员会后，便开始利用手中的特权为自己进行谋私利。

　　张宣文指出，由于这种现象的存在，当前市场上出现了一些小区在对物业公司进行招投标时，业委会私下以让该物业公司中标为条件，要求物业公司给予一些特权等。由于物业管理是一个周期性的工作，其效果无法在短期内看见，对大多数业主来说，对物业管理的了解也并非十分专业，因此很容易被业委会同其串通的物业公司所蒙蔽，同意私下拟定的物业公司中标。而通过这种交易中标的物业公司，他们的管理只可能是短期行为，一旦发觉小区需要进行大的投入即可选择退出。从而给小区的物业管理造成了不可弥补的损失，给业主利益带来极大的损害。

　　对此问题，张宣文告诉记者，作为物业管理的行业主管部门，他们已经意识到此问题的存在和严重性，因此将会在下一步的工作中加强此方面的管理。本报记者鞠培霞