房屋与广告宣传不符开发商拒绝承担责任

　　蒋女士于2002年购买某房地产公司开发的某科技广场三楼的网点房一处，每平方米价格为10790元。

　　2003年交房时，蒋女士发现当初买房时房地产公司销售广告及宣传材料中载明的从一楼直达三楼的扶梯和公共走廊没有了。针对这一设计变更，蒋女士认为，正是由于房地产公司在销售广告及宣传材料中说明三楼网点有直达扶梯和公共走廊，自己考虑将来该网点房会有更多的客流量，具有更大的经济价值，因此才花费了比二楼网点房高得多的价格购买了三楼网点房，而二楼同位置网点房的价格只有7180元。于是，蒋女士找到房地产公司要求其承担擅自变更规划设计的违约责任，并赔偿自己的经济损失。

　　而房地产公司却认为当初双方在签订《商品房买卖合同》时，并没有将销售广告中所宣传的直达扶梯和公共走廊纳入合同的内容范围，因此应当认为双方已对此问题进行了重新约定，销售广告的内容不能直接作为合同内容，房地产公司不承担任何违约责任。

　　观点

　　何种广告宣传视为要约成为商品房合同内容？

　　山东北极之星律师事务所赵德基、张曜律师认为，双方争议的焦点问题在于当初房地产公司在销售广告中宣传的有关三楼网点房具备直达扶梯和公共走廊等附属公共设施的内容能否直接认定为购房合同的内容。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件，可视为要约而成为商品房合同的内容：1.该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。2.对房屋的说明和允诺具体确定。3.该说明和允诺对《商品房买卖合同》的订立和房屋价格的确定有重大影响。

　　由于房地产公司在销售广告和宣传材料中对其开发项目规划范围内网点房的电梯及走廊等基础设施所作出的说明和允诺具体确定，并已经对房屋价格的确定产生重大决定作用，足以让蒋女士产生信赖而签订《商品房买卖合同》，根据上述司法解释的规定，该说明和允诺应当视为要约，成为商品房合同的内容。房地产公司没有按照合同约定，交付符合要求的网点房，依法应当承担违约责任，并应赔偿因此给蒋女士造成的一切经济损失。

　　提醒

　　有关房屋重大事项合同中应明确约定

　　在此，提醒广大购房者在签订购房合同时，应当将有关商品房的重大事项在合同中加以明确约定，不要轻信开发商的广告宣传，以避免将来产生不必要的纠纷和损失。本报记者