火爆的青岛楼市：房子卖疯了到底谁在买?

  二套房贷松绑点燃投机热情

 一人竟可贷35套房：各大银行集体违规——这是6月份，央视《经济半小时》中的一段采访内容 ，这段内容让我们见识了银行在房贷这件事情上是多么“宽容”。

　　记者：“这套房首付怎么付？”

　　销售人员：“你之前用贷款买过房吗？”

　　记者：“有，还有按揭。”

　　销售人员：“查不出来就可以享受优惠利率，7折利率。”

　　销售人员：“首付招商

　　记者：“至少要百分之多少？”

　　销售人员：“首付要30%。”

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 央视记者调查了北京30多个楼盘，了解到的情况却是，购买第二套住房，首付只需要交20%到30%，利率优惠从7折到8.5折不等，没有一家楼盘是执行购买第二套住房首付40%，利率上浮10%的规定。不仅如此，在一些楼盘，购买第二套住房，面积即使已经超过规定标准，也能享受到首付和利率优惠。

 京城尚且如此，其他城市的情况就不言自明了。在上海、南京、广州、深圳等地都存在着不同程度的“二套房贷政策”放宽的情况出现。政策的“松绑”没有获得央行的首肯，它只是躲在“小阳春”和“艳阳天”的背后默默地完成了一次由紧至松地演变。政策“松绑”的最直接表象就是楼市迅速的火热起来，而且热得让人摸不着头脑。

 记者探访了青岛多家银行、开发商、中介公司，以及购房者。得到的信息是，在青岛购买二套房，首付必须是四成，但是如果客户信用记录良好，做到基准利率或者在基准利率的基础上下调28%、29%是没问题的。

 那么放松二套房贷能省下多少利息钱呢？我们以30万元贷20年期为例，按照等额本息还款法，首套房月供1843.015元，本金加利息总额为44.23万元。二套房月供为2242.728元，还款总额为53.83万元。如果二套房贷松绑，那么贷款人将能省下9万多元。也许对于那些形成了产业链的炒房投机者，9万元不算什么，但是对于个体投机者而言，二套房贷的松绑无疑让炒房的成本大大降低。

观点碰撞：投机致热还是需求使然

 2009年的楼市进程过半，后市的走向似乎只有一个字——涨。我们暂且不讨论支撑后市上涨理论的合理性，我们先想一想，摆在眼前的这轮上涨到底是投机的推动还是刚性需求使然呢？

 金鹏翔投资有限公司CEO修方舟认为，市场在刚性需求的召唤下醒来，然后慢慢进入一个阶段性的提升期。这一时期的确具备了投机的“培养条件”，但这不能证明市场性质已经转变为投机型市场。此次信贷政策的加紧，只是政府在调控能力上的进步，或者说是经验的丰富，将可能出现的投机行为挡在门外，防患于未然。

 浙江大学房地产研究所所长赵杭生表达了另一种看法，如果说今年一季度楼市的价跌量升是政策利好效应显现，刚性需求转化为现实购买力的必然结果的话，4月、5月的“井喷”行情则绝非单纯的自住需求推动。几个月前还信奉“现金为王”，把钱捂在手里的企业家，最近突然急切地为手中的资金寻找出路，沉寂了一段时间的游资又开始暗流涌动。

 赵杭生认为，以温州人为代表的炒房团这次卷土重来，与众多预测机构对中国经济率先复苏之后率先进入通胀的预言不无关系。原材料价格悄然回升，嗅觉异常敏锐的温州人首先想到的是让自己的资金进入房地产这个无论何种时候都最为安全的“避风港”。与楼市有限的下挫相比，货币无限制的贬值更让他们觉得害怕。

 岛城知名房产人龙江告诉记者，刚性需求和投机都只是市场回暖的一部分，其实这次楼市回暖的最大作用力来自于政府。政府部门宽松的信贷政策给了开发商足够的喘息空间。尤其是近段时间以来，几乎所有的“地王”都是央企制造的，而央企作为国有企业最大的好处就在于稳定性，它们的介入可以稳定中国经济，在市场出现风险的时候增强房地产的抗风险能力。其中有一点可以很好地证明，原本不从事房地产或建筑方面的企业在高调入市，北京前段时间的两个“地王”的制造者看似是两个名不见经传的小公司，但是如果你查一下它们的背景你就会发现，它们分别隶属于中国电子集团和中化集团。