审慎的财务处理

审慎的财务处理是万科年报的一大特色。和2007年相比，万科2008年的营业收入有所上升，但净利润出现下降，主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。而公司08年的净利润较2007年减少8.1亿元，因此如果不 考虑存货跌价准备的影响，公司08年的净利润实际比07年略有增长。

 2007年土地市场情绪颇为亢奋，地价涨幅远远超过房价涨幅，甚至出现“面粉贵过面包”的不正常情况，尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的几乎任何一块土地都是高价地。2007年底市场开始进入调整期，之后随着房价的大幅回调，一些项目开始面临亏损的风险。

相对来说，万科对市场的过热有所警惕，在2007年中期报告和三季度报告中两次提出预警。因而其以高价获得的项目数量，占公司全部项目的比例较为有限。但基于谨慎的财务策略，万科从08年三季度起，在行业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备。

万科董事会主席王石坦言，上述跌价准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但也部分反映了公司在这些项目的获取中，拿地成本偏高。在07年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在具体项目的获取过程中，仍一定程度上受到了市场气氛的影响。

王石表示，万科管理层对此并不回避。未来公司会进一步完善投资管理体系，整合投资分析工具和方法，兼顾效益和风险，切实提高投资质量。

对于已经计提存货跌价准备的项目，万科总裁郁亮表示公司会组织集团的专业力量进行集中攻坚，通过精耕细作，深入研究客户需求、提高产品价值创造等方式，增加项目的盈利能力。

稳健的经营策略

公司总裁郁亮表示，过去一年中，鉴于住房成交量的大幅萎缩，以及市场复杂性和不确定性的显著提高，万科决定不刻意追求短期内的规模增长，而首先确保经营的稳健性和财务的安全性。在经营上公司继续贯彻“现金为王”的策略，一方面采取各种策略积极促进销售，另一方面，根据销售进度对新项目的开发节奏做出调整，将存货规模控制在合理的范围内。

2008年万科在资金使用上坚持“量入为出”的原则，全年经营性现金流基本持平，在调整期内，这是一个值得欣喜的成果。截至2008年底，万科净负债率为33.1%，较中期进一步下降4.1个百分点，远低于行业普遍状况；公司持有货币资金199.8亿元，较年初时增加17.2%，足以覆盖全部短期借款与一年内到期的长期负债（此两类负债年底合计178.7亿元）。在行业资金整体紧张的背景下，万科的财务稳健性得到了良好体现。

同时，万科在存货上坚持“量出为入”的原则。08年中期和三季度时万科根据市场情况，两次下调项目开发面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。公司实际完成新开工面积523.3万平方米，完成竣工面积529.4万平方米，全年的开发面积与销售面积基本匹配，存货规模控制达到了预期的目标。

2008年年末万科的各类存货中，现房库存78.9亿元，占比9.2%，仅相当于万科两个月的销售量，其中80％库存时间尚不足一年；再建开发产品438.3亿元，占比51.0%，其中346.4万平方米已经售出，合同金额为273.4亿元；此外即为341.3亿元的拟开发产品，占比39.7%。这是一个非常理想的存货结构。

郁亮表示，09年万科将坚持开发节奏和销售节奏相匹配、产品类型与市场需求相匹配的原则，加强对项目新开工、新开盘的管理，确保产品适销对路。预计09年开工面积计划约403万平方米，竣工面积619万平方米。当然，一旦市场销售呈现好转迹象，公司可以随时增加新的开工面积。