万科企业股份有限公司今天公布了2008年度报告，公司08年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%。根据同日公布的董事会决议，公司2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。

 2008年，万科销售业绩同比2007年的高位有所下降，全年销售面积557万平 方米，销售金额478.7亿元，分别比07年减少9.2%和8.6%。但万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。由于08年东部地区和重点城市的住宅市场调整幅度更大，万科在其进入的主要城市，市场份额提升更为明显，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等九个城市，万科的市场占有率排名首位。

 率先调价造就九城冠军

 2007年底，万科董事会主席王石偶尔谈及万科对市场形势的判断，认为当时市场存在过热现象，行业将经历一个理性回归的过程。这一观点被渲染为“拐点论”，引发了业内极为尖锐的质疑和空前激烈的争论。与此同时，万科从珠三角开始，已在多个城市率先对价格做出调整。

 随着2008年行业进入全面调整，这一争论已变得不再重要。而万科从2007年四季度开始，销售明显跑赢大市；在进入的主要城市，市场份额都出现了较大幅度的增长。2008年，万科的市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、鞍山和镇江等9个城市排名首位。在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第三位。

 房地产市场进入调整期，这是一个2008年行业逐渐达成的共识。而万科早在2007年10月就开始做出了反应。但略显尴尬的是，或许正是这个显得有些超前的决定，导致了万科2008年销售额同比出现下降。

 2007年万科销售金额523.6亿元，比2006年增长了146.6%，远远超过市场年初的预期，甚至也超过了万科原定2006－2008三年快速增长计划设定的2008年销售目标。尤其在市场总体已经出现交易缩量的2007年四季度，万科销售金额高达155.6亿元，这显然与万科率先调整定价策略存在一定关系。但这也使得万科在计算2008年销售同比增长率时，必须面对一个庞大的上年基数。

 如果万科的调价策略推迟两个月实施， 2007年的一些销售很可能推迟到2008年实现，这样万科2008年销售额将仍能体现增长。但对于企业而言时机是宝贵的，早一天做出正确的决定，可能远比一个平滑的年度增长曲线更为重要。