[提要]当前，楼宇经济、总部经济的快速发展，开始要求写字楼市场打破车位少、电梯慢、物业不到位等市场“瓶颈”不少业内人士认为———写字楼市场的2006：在困惑中寻找春天伴随青岛经济的快速发展，楼宇经济逐渐展示出

    当前，楼宇经济、总部经济的快速发展，开始要求写字楼市场打破车位少、电梯慢、物业不到位等市场“瓶颈”

    不少业内人士认为———

    写字楼市场的2006：在困惑中寻找春天

    伴随青岛经济的快速发展，楼宇经济逐渐展示出前所未有的活力，由此带动写字楼市场逐步走向成熟，并大有盖过其它地产类产品之势。以最繁华的市南区为例，以服务贸易为主力的楼宇经济板块正在迅速成长，数码港、海信大厦、国际金融中心、世界贸易中心、福泰广场、黄金广场、丰合广场、华仁大厦、东海国际大厦、英德隆大厦等30多栋智能化楼宇中，集中了来自全国各地乃至世界上一些国家的金融、保险、商贸、物流、信息咨询等现代服务机构和企业。

    据市统计局数据显示，2005年1—11月，我市办公用房开发投资额14.8亿元，同比增长154.9％，新开工面积35.9万平方米，同比增长69.3％。在2005年，TOP·颐和国际等一批写字楼封顶销售，西海岸的国际贸易中心、海尔路的莱钢大厦以及主城区的国华经典、鲁邦广场、远洋大厦、东海路9号等高端写字楼破土动工，另有乾豪国际广场、二疗改造项目等即将浮出水面———承接这一增长之势，2006年的写字楼市场将大有作为。

    有业内人士分析，2008年北京奥运会之前的这段时间将是写字楼市场的一次春天。作为楼宇经济重要依托的写字楼市场，如何突破目前的发展瓶颈，更好地为楼宇经济乃至总部经济打开通道，成为摆在我们面前的重要课题。

    困惑：如何突破往日瓶颈

    值得注意的是，与北京、上海等一线城市相比，我市写字楼市场的发展还存在一些不足。来自权威部门的一份调查报告显示，由于我市写字楼市场是依托城市中心区和商业区而发展的，难以达到楼宇经济所具有的聚集性、关联性、高端性等发展要求。客观来说，当前还存在三个方面的问题：

    一是规划相对滞后。

    受历史局限，我市早期商务楼宇发展的自发成分较大，全市缺少统一的规划布局，致使目前青岛商务楼宇的聚集程度较低，在空间上表现出相对分散布局的状态，缺少如伦敦的牛津大街、巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大道、东京的银座及北京的王府井、上海的南京路等商务中心区。

    二是功能定位不清。

    商务楼宇的关联性主要表现在其与会展、商业、星级酒店、文化娱乐等产业的相互促进、相互带动的关系，楼宇经济的发展必然要求写字楼定位的细分，而不是如目前的亦商亦住等形态。目前，在商务楼宇比较集中的香港中路地区，文化娱乐等设施严重缺乏，其中，文化娱乐设施建筑面积比例不足1％。

    三是设施配套不完善。

    楼宇经济的高端性是指设施环境的高档次和管理服务的高水平等。目前，我市能够达到5A级写字楼水准的物业匮乏，商务楼宇的智能化、自动化、信息化的水平较低，许多商务楼宇的设施都难以达到国际化的标准。

    有关专家认为，以上问题如果得不到及时和根本的解决，不仅会影响今后高端商务活动的开展和难以吸引跨国公司地区性总部的进驻，而且可能会形成青岛楼宇经济发展的长期制约因素。

    关键：找准定位与量体裁衣

    如果认真加以分析，不难看出导致写字楼市场普遍“疲软”最直接原因就是区域内各项目

    写字楼该怎样定位，是开发商必须明确的一个问题。在写字楼市场刚刚起步阶段，那种商住两用的楼盘很好地适用了市场的需要，但随着写字楼市场的发育成熟，智能化、专业化可能是更适合的道路。

    几年前，写字楼打的基本都是甲级、5A概念，描述笼统，产品特性不明，客户定位不清晰。而近两年，写字楼的市场细分已初现端倪。有为大企业打造的“总部基地”；有为研发型企业开发的低密度企业中心；有针对创业型中小企业订制的面积可分割式写字楼。写字楼的功能被不断具体化，也进一步促进了更多的企业进入到写字楼办公。企业购买写字楼的动力除了来自办公的需求，还有来自于对企业品牌形象的关注和对可以保值、增值的资产的追求。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片；品牌同时还是对写字楼品质的一个暗示。

    目前，在青岛却有更多的项目准备进入该类市场，这无疑将加剧市场竞争。在已知的新增项目中，部分项目仍如前文所言，未对区域商业市场做出准确细分，所以定位相对模糊，市场竞争力难以得到保证；而另外一些同类项目，已经注意到并有效杜绝了此类问题的发生，通过科学合理的市场细分，充分结合项目自身情况，确定了准确、严密的市场定位，为项目下一步的招商、运营做好了充分的准备。

    前景：楼宇经济涌动的春潮

    相对一线城市而言，青岛写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场。当前，发展商面临的最大课题是如何建设高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。

    据调查，对跨国公司、世界500强而言，方便快捷的现代化办公环境是提高公司效率的保障，而智能化楼宇将在最大程度上保证入驻企业的高效运作。针对目前我市商务楼宇的智能化程度参差不齐、难以满足高端服务企业需要问题，尽快提高我市楼宇智能化水平是增强我市楼宇核心竞争力，促进楼宇经济持续快速健康发展的关键之一。

    2006年，市南沿海板块、山东路板块、西海岸板块、市北区CBD区域与海尔大道周边区域将有一定量的写字楼集中投放。

    在日前举行的一次咨询研讨会上，专家们建议要努力营造商务氛围，强化香港路环浮山湾区域的现代高端商业、文化、办公、商务服务和行政中心功能，控制住宅比例，以此为带动向燕儿岛路、福州路、南京路、山东路、延安三路区域延伸，使这一带成为以楼宇经济为主要特征的现代商务中心的主体区域。据悉，以香港路为中轴的现代商务中心区将突出高端商务和“吃住行游购娱”一体的理念，最终打造成为青岛现代化国际城市的形象展现区。

    从我市的情况来看，近期在环浮山湾区域内有一批近300万平方米的高端办公、商业、酒店、写字楼正处在规划阶段或规划待建阶段。此外，西海岸板块将崛起山东省最大规模的摩天商用楼，该项目总投资7亿多元，楼层设计高度55层，200余米高，建筑面积达22万余平方米的青岛开发区国际贸易中心，建成后将成为山东半岛制造业基地的CBD旗舰。

    奥运如同一块神奇的“魔方”，她的潜力激发着每一个与其结缘的城市迸发无穷的活力。随着2008年的临近，青岛作为国际化都市的魅力益发彰显，越来越多的国内外大企业开始进军青岛，在这里设立办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设到青岛。可以预见，写字楼市场的春天即将到来，一个蕴含着巨大发展机遇与无限商机与活力的时代正在我们面前展开。