一、 新增供应状况

    2007年第一季度，青岛市写字楼市场在宏观调控的影响尚未消退的情况下，又经历了春节传统节日，各项目的施工进度及销售进度均受到了一定的影响，市场供需状况明显低迷。新增办公用房项目供应明显不足，尤其是纯写字楼项目无新增供应。

    传统商务办公区内的香港中路沿线潜在供应项目大多处于前期项目论证阶段或者前期施工期。崂山区海尔路沿线作为孕育中的新兴中央商务区，区域内商务办公用房较为集中，但由于供应项目多为商住项目或者集团企业自用办公楼，所以实际可上市供应的纯写字楼项目数量有限，第一季度无新项目推出。

    海尔路南段的天宝国际项目已达到预售条件，目前仍在接受客户内部认购，预计将于4月中旬公开发售。

个案解析：天宝国际

项目概况：

原名：省重点建设实业公司和省黄金集团青岛分公司总部大厦项目

开发商：青岛天宝置业有限公司

规划设计：美国IDAC建筑规划设计顾问公司

售楼处地址：海尔路南段（万杰医院南侧）

咨询电话：88891177 88977778

媒体推广开始日期：2006-8-16

    该项目位于商务一区，由山东省重点建设实业公司和山东省黄金集团青岛分公司共同投资2.5亿元建设。

    天宝国际商务中心（原山东重点科技大厦），由两栋高档写字楼和一栋高层会所组成，户型灵活多变，可根据客户需求自由组合，大厦每隔三层设一个空中花园，楼层电梯大厅可直采自然光，为客户创造良好的办公环境，是青岛崂山区规划的重点项目之一。

初步定位：纯写字楼，总建筑面积约71074.3平方米。

主题宣传语：颠覆传统商务理念 引领同步世界的商务法则

产品设计：

隔热保温：双层中空玻璃，内外隔热保温材料；

电梯：奥的斯电梯，分梯、分层运行；楼层设置采光电梯厅；

智能化：自动烟感、温感、自动报警和自动喷淋；楼宇IC卡门禁系统、电子监控、自由巡更；停车场和大厦入口设有门禁系统；综合布线系统，光缆到桌

装修：统一自助“菜单式”装修，豪华大堂，预留分体空调，壁挂采暖，燃气入户

商务配套：餐厅、商场、休息室、商务中心

二、 在售项目情况

    青岛市目前处于强销期的写字楼项目数量有限，较具代表性的项目有市南区CBD内的中环国际广场和青岛经济技术开发区长江路沿线的地丰大厦。

    中环国际广场作为烂尾楼改造项目具有一定的劣势，但凭借香港瑞安集团的品牌效应和不可多得的地段优势，仍然获得了较高的市场认可度。同时由于区域内新增项目供应不足，市场竞争温和，为该项目能够受到市场追捧提供了保障。

    地丰大厦项目于2006年9月29日开盘销售，属于青岛经济开发区具有代表性的高品质项目之一。

    2007年第一季度，在售写字楼项目基本上均停留在原有价格水平上，并且调研数据显示，除市南区CBD区域内的个别项目外，其他区

个案解析：中环国际广场

项目概况：

项目位置：市南区漳州二路19号

联系电话：8077585

开发商：青岛中成银储实业发展有限公司

投资商：香港瑞安建业有限公司、大连亿达集团

全案代理：戴德梁行

物业管理：戴德梁行

总占地：4900平米

总建筑面积：88000平米

    该项目为一个集高档写字楼、中小户型精装城市公寓、商业网点于一身的黄金物业群，其三位一体的综合业态和完善的物业配套迎合了现代城市中心建筑功能复合化的趋势。

    中环国际广场包括一栋写字楼（A座）、两栋公寓（B、C座）及三层裙楼。总建筑面积约88000平米， 其中A座写字楼建筑面积约为26000平米，B、C座公寓面积各为19000平米，裙楼面积约为17000平米。

    中环国际广场写字楼地下2层，地上30层，楼高约101.8米，主体为框架结构，总建筑面积约为26000平米。地下2层为停车场和设备间，地上1－3层为裙楼，4－30层为写字间。写字间层高3.2米，裙楼层高4.8米，首层挑空大堂面积为240平米，高度为9.6米。写字楼标准层建筑面积约940平米，可灵活分隔组合，每层1－6户，户型面积从82~1000平米不等。中环国际广场写字楼配有4部合资品牌高速电梯，梯速2.5米/秒。公共部位（写字楼大堂、电梯厅、楼层走廊、洗手间）精装修。

项目动态监测：

2006年4月，香港瑞安建业与大连亿达集团联手收购位于香港中路佳世客步行街上的中成广场项目；

2006年5月，项目改造各项工作全面展开，中成广场项目重新启动；

2006年6月，国际知名地产顾问与服务机构戴德梁行进驻中成广场项目，承担项目的全案代理工作；

2006年8月，中成广场更名为“中环国际广场”。

监测时点 工程进度 销售进度 售价 租金 备注

2006-9-5 开始改造 第一次媒体推广

2006-9-11 西侧写字楼改造中 销售中心装修中，已有销售人员接待，但无价格 率先推出西侧写字楼项目

2006-11-26 开盘 写字楼均价约15000元/平米，商业30000元/平米

2006-12-28 改造中 准现房 推出商铺 写字楼均价约15000元/平米，商业30000元/平米 12月28日佳世客步行街30席商铺接受预约登记

2006-1-20 写字楼均价约15000元/平米，商业30000元/平米 推出80平米、145平米小户型办公空间

2006-3-23 写字楼均价15000元/平无变化 酒店公寓部分预计5月份推出

三、 小结

    2007年第一季度，青岛市的写字楼市场依然保持着不温不火的局面，供需两方面均没有太大的热点出现，在售项目价格涨幅几乎为零。同时，由于市南CBD区域内新增项目的不足，该区域内高端项目的租金水平有所增长。