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                   还清贷款后，记得去领回按揭保险费

　　楼市《十面埋伏》——心态篇
　　买涨不买跌未必就明智
　　故事：高位买入吃了亏
　　上世纪末，广州楼价曾经攀升到很高的价位，一般的高层住宅，普遍都在7000~8000元／m2,这个价格当然也是一天天涨上去的，不少人也就是在这样“买涨不买跌”的心理下大胆入市的。结果呢？随着房地产业的蓬勃发展，好房子越盖越多，就算是原来号称稀缺的地段，楼盘也还是一个接一个见缝插针地冒了出来，产品竞争一旦激烈，新推出的产品价钱自然比原来的低了一大截。在二手市场上，现在去看8年楼龄左右的当年的豪宅，不少的价格现在只及当初一手购入价的50％~60％，有的甚至更低。作为一手业主，所亏损的金钱恐怕超过10万元了。这就是买涨不买跌的教训。

　　有的人总把买楼看成是一项投资行为，患得患失，往往因此苦闷不已。

　　楼价涨跌有周期
　　其实，低开高走是绝大多数楼盘的销售方式，是顺应买家买涨不买跌心态的一种营销手段。开盘阶段的价格一般是整个销售期间最便宜的。市场千变万化，刚开盘时发展商对自己的项目多少有些心里没底，价格定得准不准？户型对不对路？所以，他们常常会推出部分低价房，看看市场的反应。同时，开盘阶段也是发展商资金压力最大的时刻，所以，也希望薄利多销，先通过快速销售及时回笼部分资金。其次，发展商都希望销售来个开门红，有个好势头才能带动后期的热销，因此开盘头几天，也往往会推出很多临时的折扣方案、优惠政策。还有，现在市场竞争比较激烈，同一地段内同价位的楼盘常常有三五个之多，所以新盘往往会参考周边楼盘的情况，要么品质明显高一筹，要么价格明显低一档，以争取更多的客户。

　　如此说来，买涨不买跌决不是铁定赚钱的规律。今年以来，广州的房价不断攀升，几乎在挑战市民的购买力底线，成败如何姑且不论，只说在目前，土地的供应从短期来说是相当充足的，房价的上涨绝对不可能是无限的，三五年一个循环周期，涨上去了不免还会回落。所以奉劝那些看到房价上涨就心急火燎地赶着买房子的人，一定要冷静处之，必要时不妨稍作等待，静观其变再谋动。记者谭胜

　　楼市《十面埋伏》——商铺篇
　　高额投资回报遥不可及
　　故事：冲动买铺血本无归
　　刘先生前两年买下了海珠某商场的一个铺位，尽管已经不是初涉投资市场，但没想到这个商铺还是让他伤透脑筋，陷入进退两难的困境。刘先生回忆说，当时投资这个商铺主要是考虑到该物业为地铁上盖物业，而且那时整个商场的销售可谓是全线飘红，加上发展商也为投资者们描绘了一幅宏伟蓝图，算出了一个令人心动的高额投资回报率，于是头脑一热便买下了商铺。但让刘先生感到恼火和失望的是，整个商场定位和策划有偏差，发展商所描绘的美好前景一概没有实现，两年来商场已经历了几次重新包装策划，但均没有什么起色，因此自己手上的商铺迟迟无法租出去，每月还得交付一笔数目不小的管理费，想转手卖出又无人问津，真是悔不当初啊。“拍脑袋”定位风险大

　　其实像刘先生一样由于轻信发展商所勾画的美好蓝图和所谓的高额投资回报率而冲动入市的投资者并不少，因此在商铺投资前一定要作出理智分析，否则背负的风险就很大。

　　首先应考察商铺周围的人流、居民消费习惯和消费力等实际情况。其次一定要分析研究商场的定位是否合理，而不是发展商拍拍脑袋想出来的主题定位，因为这样风险是相当大的。商业有综合百货业、专业市场等几种形式，必须要先考虑消费市场，只有准确进行商业定位，才能长久发展。第三，在商铺销售阶段，发展商往往会给投资者算一笔高额投资回报率的账，但一定要清楚这只是算出来的，商铺能够租出去是重要前提，因此一定要认真考查自己所选商铺将来可能带来的真正租值，最好参照同一路段的街铺的租价，这才是最接近市场的价格。最后，也应该要考虑一下该物业所处地段的市政规划方面的前景。记者黄丹

　　楼市《十面埋伏》——保险篇
　　提前还贷不知保险能退
　　故事：别忘了拿回保险费
　　对于用按揭供楼的买家来说，如果有能力提前还款，大部分买家可能都会选择提前还清贷款。何女士也一样，在供房3年后，何女士终于有能力一次性将余下的楼款还清。在银行办理了还清所有款项的手续后，何女士拿回了抵押在银行的房产证和房地产抵押登记证明书。然而，何女士忘记了一件事，那就是，当她已经还清了银行所有借款后，她可以向保险公司要求退回部分按揭保险费。

　　在和朋友聊天时，何女士才得知，可以去保险公司退回部分按揭保险费。何女士的朋友是在供楼一年后就还清了借款。她告诉记者，在拿回了抵押在银行的房产证和房地产抵押登记证明书后，她就咨询了为她办理按揭手续的农行按揭中心。在办理了相关手续后，最终拿回了剩余的1887元按揭保险费。虽然数额不是很大，但既然款项已经还清，当然应该取回属于自己的按揭保险费。“买楼时就觉得为银行的利益而自己掏钱购买保险就很不公平，现在我和银行两清了，银行本来就应该和保险公司建立一个退款的渠道，自动将剩余的保险费归还给我。结果，不但要靠业主自己发现了才知道能退回保险费，还要业主自己折腾一番才能拿到，这是不公平啊。”

　　未还清贷款不能退保
　　许多业主都没有注意到，在一次性还清了所有贷款后，是可以要求退回按揭保险费的。但如果只是归还了大部分房款，则仍然不能退回保险费。一般来说，在还清了款项的同时，可以向借款的银行按揭部门咨询如何退回剩余的按揭保险费。虽然剩余的保险费也不过几千元，但对于工薪一族来说，也是不小的一个数目了，因此，一定要记住，还清房款后，记得去退保。记者陈白帆摄影报道

　　楼市“十面埋伏”－－按揭篇
　　公积金贷款受歧视
　　故事：为了9.9折放弃公积金贷款
　　刘先生刚刚购买了一套新房，作为大学老师的刘先生，本来可以享受低利息的公积金贷款的。然而在办理按揭过程中，发展商却试图努力让刘先生放弃公积金贷款，不仅一方面告诉刘先生公积金贷款的手续非常繁复，还明确表示，用公积金贷款就不能再给予额外1％的优惠，劝刘先生改做商业贷款。为此，刘先生算了一笔账，用公积金贷款的利息大约能节省2万元，不过如果拿多1％的折扣，则能节省更多的钱。在这种情况下，刘先生不得不放弃了原来可以享有的公积金低息贷款福利，而改做了商业贷款。

　　让刘先生疑惑的是，公积金贷款不是国家货币分房政策的一种福利吗？为什么对于购房者要求用公积金贷款，一些开发商表现得那么不情愿呢？

　　目前的确存在着部分发展商、银行希望业主们采用商业贷款，放弃用公积金贷款的情况。这部分发展商劝说业主放弃用公积金贷款的理由不外乎两点，一是公积金贷款放款速度慢；二是如果用公积金贷款，就不能再给予另外的优惠。据了解，其实公积金贷款放款的速度并不会比商业贷款放款速度慢很多，按照目前的操作流程以及公积金中心对外承诺，公积金中心会在3个工作日内审批，2个工作日内划款，公积金贷款只比商业贷款审批多5个工作日。今后，公积金管理部门将加强对承办银行送审时间的监督，并在双方协议中明确。还将对部分优质房地产商开辟绿色通道，实行快速放款。

　　发展商拒公积金贷款于门外
　　用额外的优惠诱使买家放弃公积金贷款则是部分开发商和银行出于利益考虑的。某开发商向记者透露，房地产开发的资金流速非常重要，如果业主们都采用公积金贷款，则可能会因为相对繁琐的审批程序而影响开发商资金的回笼周转的速度，所以，一些开发商宁愿给予一些额外的优惠来让资金链的运转速度不会慢下来。另外，一些商业银行也希望业主尽量选择商业贷款。因为如果购房者选择商业贷款，则利息的获益者是银行，而如果购房者选择了公积金贷款，则银行只能从中收取公积金按揭贷款利息的5％作为手续费，两者相比，差距不言而喻。 （作者：陈白帆）

特约编辑：振强