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                     面对热销的开盘场面，消费者要保持头脑冷静 陈白帆摄

　　楼市《十面埋伏》——商战篇
　　好邻居知己知彼暗战急
　　故事：鸡肋地块开高价
　　话说有两个楼盘地块相邻，因为市政施工，甲楼盘的地被一条马路分割成了两块，一块已经在建，另一块则成了“鸡肋”，仅仅几百平方米，而且和乙楼盘的地块紧紧相连，这个小地块实在是食之无味，弃之可惜——拿来建楼，没有合理的楼间距；建幼儿园，又处于马路边上，出于安全考虑是不允许建幼儿园的。

　　虽然这块地用途不大，但是因为挡在了乙楼盘的前面，于是便成为了乙的一块心病。乙方于是找甲方协商，希望可以将这块地转让过来，这样乙方的地块就成为完整的一块。但是甲方却从乙方的焦虑中感觉到了这块原本没有太大价值的小地具有的价值。于是开出了一个高价，乙方虽然肉痛，但也还是在几经考虑之后接受了下来。

　　但是事情峰回路转，就在乙方接受对方的要价之后，甲方又提出：“我不要钱了，我要用这块地入股，以后你楼盘的收入，我要分红！”据了解，目前双方还在僵持之中。

　　《暗战》是香港著名的动作片导演杜琪峰的作品，两大实力派影星刘德华与刘青云在影片中有精彩的对手戏，两人饰演的大盗与警察均有勇有谋，实力不相上下，处处争锋，到影片的最后也没有分出胜负。

　　房地产市场上最激烈的竞争往往就发生在同一地段、同样定位的楼盘之间。表面上所有楼盘都风光无限，实际上市场的压力大家都感同身受。每一个买家都不会只看一家，而不去理会第二家向自己伸来的橄榄枝；两个楼盘的每一个细节都会被对手仔细咀嚼，自身的失误会被对手在第一时间以夸大、添油加醋的方式告诉给潜在的买家，让他还没有去看，心理上就留下挥之不去的阴影，从而影响购买。这样的例子不胜枚举。

　　亦敌亦友竞争精彩无限
　　同一地段不同定位的楼盘还会有另外一种商业形式上的“暗战”，这种争夺不一定是在销售方面，而是存在于其他诸如对于地块的争夺、对于配套设施的争夺上。曾经有楼盘开发接近完毕，正在着手进行同地段另一处工厂的搬迁征地。旁边的竞争对手刚开始开发，按说其土地储备足够开发两三年的，但是该新楼盘不顾资金压力，依然费尽心机终于拿下了对手准备拿下的厂区。问其原因，其负责人说：“我宁可拿下这块地先不开发，也不让对手再在我的门口和我竞争！”

　　《暗战》之所以精彩，令人回味，是因为刘德华与刘青云这对亦敌亦友的游戏关系，在这场游戏中，两人的友情与日俱增，到最后，刘青云实际上已经不想抓刘德华了。楼盘的竞争也是如此，假如没有多年市场竞争的考验，广州楼市的精彩也就无从说起了。记者谭胜

　　楼市“十面埋伏”－－合同篇
　　不平等条款强加于人
　　成先生两个月前在一小区订购了一套120平方米的大单位，到了上月签订认购书时，才发现自己要签的是一份相当不平等的合约。

　　例如，买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交楼的违约责任不对等。成先生所签的合同中列明：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：

　　（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；

　　（2）逾期超过30日后，出卖人有权提出解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5％向出卖人支付违约金……

　　但对于出卖人而言，若出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：

　　（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；

　　（2）逾期超过90日后，买受人有权提出解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计支付已付款1.2％向买受人支付违约金……

　　根据此合同，不难发现，若买楼者违约逾期付款，要支付违约金的时限只有30天了，但卖楼者交楼违约要支付违约金的时限却可以有90天，足足是买家的三倍。这显然是个不平等条约。

　　据了解，目前买家所签订的商品房买卖合同中不平等的条例远不止上述的这两条，例如，在产权登记的约定这一条款上，尽管政府已经出台了“商品房交付使用后60天内发展商必须为业主办理房产证”的条例，但实际上，不少合同却明确规定：“出卖人应当在商品房交付使用后的730天”、有些甚至是“1095天内”才办理权属登记。记者王荔珏

　　楼市“十面埋伏”－－卖楼篇
　　内部认购？ 无证销售！
　　故事：买楼半年不用交首期
　　去年底，凌小姐在市区一小区盘看中了一套90平方米的两房单位。当时，销售人员向凌小姐承诺将在2005年8月份交楼。她当场交纳了1万元的认购诚意金。

　　哪料到，直至今年5月份，还没接到楼盘交纳首期的通知。起初，凌小姐还美滋滋地向朋友炫耀：“你看，我买楼都几个月了，发展商还不用我交首期，也不用供楼，多划算啊”。懂行的朋友一听此言，赶紧提醒她：“你快去楼盘现场看看你买的楼工程进度到哪了，再到售楼部查查你买的单位有没有预售证。”此刻，凌小姐还信心十足地向朋友保证：“我买的楼肯定是有预售证的，就在楼盘现场，我亲眼看到过。”

　　朋友不放心，陪凌小姐到了售楼现场，经过朋友的一番仔细研究，发现该楼盘展示给买家的预售证编号竟然是该楼盘前一期所开发楼宇的，而凌小姐所买的单位由于工程进度还没达到预售要求，还没有拿到预售证。此刻，凌小姐才知道自己买的是尚未“合法”的单位。现场的销售人员也自知理亏，赶紧对凌小姐作了一番安抚，并承诺会在6月份拿到预售证。此后的一个月，凌小姐成了该盘的常客，生怕自己的1万元诚意金打了水漂。幸好，该盘的工程进度也确实上去了，在6月份，凌小姐终于顺利地缴交了首期，并办妥了按揭供楼手续，至此，她才感到松了一口气。事后，她向朋友传授买楼经时特别强调：“买楼千万要小心，交订金前一定要看清楚其预售证的编号，不要被人给蒙了。”

　　前期预售证当“替身”
　　如今，广州住宅市场存在的一个怪现象是将一些还没有拿到预售证的单位提前供买家认购，并美其名曰“内部认购登记”。此举能吸引买家入市的原因，最关键的是这类单位的单价往往比在公开发售时要低3％~5％，让买家感到有足够的吸引力，所以愿意提前认购。这些楼盘所出示给买家看的预售证，多是把前几期的预售证偷梁换柱地“借过来用的”。这种非法提前卖楼的做法让不少经验不足的置业者上当受骗。记者王荔珏

　　楼市《十面埋伏》——销控篇
　　“接近售罄”迫你出手
　　故事：差点忘了自己是“上帝”
　　康先生和邱先生是同一单位的好朋友，他们都同时看中了单位附近新开的一个楼盘。不知道这个楼盘是否真的如此抢手，反正正式销售的那天，黑压压的来了好几百号人。尽管康先生和邱先生是一起下的订金，拿到了两个相连的号码。可是销售当天，发展商却宣布抽签时采取的是当天进场重新编排的号码。这也意味着，当初交的2000元订金不过是拿到了入场券而已。

　　在来到楼盘现场等待了1个多小时后，才开始抽签。首个被抽到的买家简直像中了六合彩一样兴高采烈，第二个被抽到的也很激动。康先生不由觉得好笑，和邱先生说：“这年头送钱给人家还送得那么高兴，难得啊。”

　　又一个小时过去了，康先生的号码终于被抽到了。被销售小姐领到销控表前时，康先生眼见着自己心水朝向的单位已经被挑剩两套，犹豫间，又有一套被前面的人挑走，只剩下14楼的单位了。康先生对数字向来是不迷信的，就确定要了14楼这个单位。在康先生终于走出了楼盘后，才想起好友邱先生，于是给邱先生打了个电话。邱先生告诉他，刚刚才被抽到，却被告知他想要的单位已经全部售罄，要他选择别的单位。邱先生于是放弃了，拿回了当初下订的2000元。康先生这时不由得愣了一下，在销控表前热火朝天的人堆里，要是自己那最后一套也没有了，他是否能像邱先生那样冷静地抽身而退呢？又或者，会不会其他人是“托儿”，自己在不知不觉中被引导着买下了很让发展商头痛的14层呢？越想越糊涂：难道真的中了埋伏？

　　“从众”心理击破冷静
　　在这样抽签、掌声、流水一样的队伍里，人们的理智的确会被一种“从众”的心理所攻破。买家们都应该要坚信：面包会有的，房子也会有的。这次挑不到好单位，还有别的房子。几十万元的房子，还是应该始终保持一种冷静的态度去考虑。 （作者：陈白帆  ）
 

特约编辑：振强