山雨欲来风满楼
“山雨欲来风满楼”，用这句话形容当前北京楼市是最恰当不过了。两年前的４月，国土资源部下发１１号令，要求所有经营性土地必须在７月份开始公开交易。一纸号令终因各种形式的“口子”而收效甚微，并直接诱发了地产商的大规模圈地。今年４月，国土资源部再次为土地协议出让设置大限—
—２００４年８月３１日。
国土资源部、监察部联合下发“关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限——２００４年８月３１日。通知明确，８月３１日后，仍以历史遗留问题为由协议出让的要从严查处。对所谓“历史遗留问题”，通知也给出了明确的界定，“２００２年７月１日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应采用招标拍卖挂牌方式供应。”通知明令：“各地要严格按国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度。”
通知还强调，２００４年继续在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。执法监察的范围是，２００４年１月１日后各类经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的情况；对２００３年执法监察中发现但尚未处理的违规操作和违纪违法出让经营性土地问题，也要纠正和查处。紧接着，北京市国土房管局也为本市的土地协议出让设定了时间限制，要求拥有土地４号令允许继续协议出让的项目用地的建设单位必须要在４月２３日之前来市国土房管局进行登记备案，逾期不登记的，停止办理项目用地的协议出让手续。
由于配合此次规范的不再是“口子”，而是地方政府系列的收紧政策，大限来临前的地产界更是一番忙碌的景象：“有钱的”和“有地的”频频交易。
８月３１日是清理协议出让土地最后的期限。届时，积习已久的协议土地出让方式将会淡出市场，取而代之的是招投标的土地出让方式。面对土地政策的这一历史性变革，京城房地产市场出现了一种山雨欲来的局面。据传北京有８０％的土地过不了这个“大限”。用一位地产商的话来说，以往空手套白狼的好事是一去不复返了！
靠关系拿地将成历史
有钱的想在大限之前“圈地”，而一些有地没开发的也急于转让手中地块，利用最后的机会搏一把。以前手中有地就等于怀抱金砖，可是现在的金砖却变了烫手山芋。眼看着大限一到，金灿灿的宝贝立马变成一文不值的“过期粮票”。
以往靠关系拿地好像是房地产开发一个铁的定律。过去一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利。
现在主管部门要求在８月３１日前将历史遗留问题处理完毕，这些企业手中的土地届时不处理完毕的话，就会成为“过期粮票”。这些企业为了保住自己的收益，近期肯定会急着将手中的土地出手。市场上流传的一个数字是，目前北京大约有１２７０多块符合协议出让条件的土地急于出手。
今后，这种靠关系拿地的定律也将发生质的改变。拿地还得靠实力！以前，有关系的开发商就能顺利拿到地，而没“关系”的开发商干着急没办法。这道“关系槛”给一批虽然有实力，但是无“关系”的人造成不小的障碍。政府堵上协议出让的口子后，那些掌握“关系”的失去了效力，将逐渐淡出市场。
４号令出来后马上面临断顿的潘石屹刚一走漏缺地风声，各种信息便扑面而来，他不得不专门为此成立一个部门。即使是从不发愁土地的首创总裁刘晓光也对媒体透露，每周要接待十几拨儿来谈地的人，华远的任志强更是表示，“一天就１２拨儿”。这样一来，也可谓是几家欢乐几家愁。
土地是条高压线
有许多人士想不明白，目前我国房地产业在国民经济中占据了很大比重，国家为何还频频对房地产业施压，特别是土地和房地产金融更是施加了高压政策。其实从去年土地审计以来，一涉及土地就成了最敏感的话题。因为，此次土地整治工作，是近年来政府采取的最强硬的一次土地整治工作。
“土地就是高压线，谁碰谁触电！”一位政府官员曾如此形容国家对土地违规的查处力度。“这场关于土地秩序的大整顿在很大程度上起缘于审计署的一份审计报告，寥寥几页所披露的违规资金高达７０个亿。”
据该官员透露，去年１月中旬，时任国务院副总理的温家宝在这份报告上曾批示道：一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人“寻租”的手段。对各地以各种名目非法占用、转让土地的行为要严肃查处，对违规建立的各类园区要进行清理。
此后，有关土地整顿的会议、文件的出台只能用“迅猛”二字形容。
疯狂圈地后遗症多
真正的原因还是由于“疯狂圈地”所致。自改革开放以来，我国曾出现过三次大规模的“圈地运动”，而第三次“圈地”就发生在２０００年以后。近年新设立的开发区，其面积已从当年的１平方公里、几平方公里发展到现在的动辄十几、二十几平方公里。据《财经》杂志的不完全统计，全国各类开发区规划面积达３．６万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地总量。
然而，开发区“遍地开花”，实际上并没有带来真正的繁荣景象。国土资源部土地勘测规划设计院学者唐健曾对开发区现象进行大量调研后总结道，在开发区密集地区，开发区之间为了争取投资项目，一个主要竞争手段就是压低地价，一些级别较低开发区对于级别较高开发区的竞争更是如此。这样，很大一部分土地收益都流入投机者腰包。
唐健指出，由于规划面积大，点多分散，投入资金必定不足。一般而言，开发区达到七通一平才能有效招商引资，形成吸引力，而达到七通一平或者五通一平的要求，每平方公里至少还要投资１亿－１．５亿元。根据我国开发区规划面积，达到这一要求需要数万亿元，远远超过我国年固定资产投入额，超过各地现阶段承受能力。此外，亦不乏开发商只炒地皮，并不真正投资，或由于投资商开发资金不足或中途撤资，也多造成开发区建设停滞，形成大量闲置、撂荒土地。
据权威统计数据显示，在全国省级以上９００多家开发区中，国家批准规划了近３０００万亩地，已经开发的仅占规划总面积的１３．５％，近２６００万亩土地闲置荒芜。如此混乱、狂热、无序的土地占用，理所当然会“惊动高层”。
拍卖提供公平机会
比起现在颇受关注的由房地产开发商、银行、买房者构成的二级市场的风险，土地一级市场内的风险和危害更大，也更不易解决。事实上，大规模圈地是当前房地产产业面临的最大风险。
国土资源部的一位官员认为，建立土地储备制度和拍卖制度可以解决这一问题。因为土地公开招投标制度的实行，意味着土地供应方式的彻底转变。国土资源部从原来的程序审批者和手续办理者转变为土地供应的实际主体，形成了“一个水龙头供水”的现象，政府对土地调控的能力得到大大提升。早年存在的不公平获得土地现象不复存在，土地供应市场化程度提高。土地价格的市场化，使房地产市场竞争的起点在同一个水平线上，开发商获得了相对更多的公平机会。因此也才会出现８月３１日这样的土地大限。
８·３１是土地规范的标志
让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，是土地市场走向规范的重要标志，今典集团董事长张宝全如此评价８月３１日的土地大限。用他的话来说，北京市对于土地的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势趋于有序，是土地市场走向规范的重要标志，同时也是房地产经营走向成熟的重要标志。在外地，很多地方已经实现招投标了，而在北京，由于其具有比较复杂的背景，迟迟没有完成。现在政府出台政策将会让北京土地市场步入正轨。
适者生存开发商面临淘汰赛
８月３１日的土地大限，对于房地产市场的格局将产生很大影响，房地产市场将面临洗牌。ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹发表了自己看法。如果要严格执行中央政府的文件，８月３１日对中国的房地产一定是一个大洗牌的日子。８月３１日大限之后，房地产市场的变化将由一些具体的事件表现出来，比如一批房地产发展商、一批项目将会垮掉。垮掉的不是哪种类型的房地产发展商，而是资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商。无论它是什么类型，无论它是大还是小，都会出现房地产公司的优化组合现象。大限让房地产企业处于转型期中，那些能够适应这种转型的，将会得到更大的发展；无法适应这种转型的，被淘汰或者被其他企业兼并也是在所难免。
楼越来越多?熏地越来越少。
房价不会因此高涨
有人担心拍卖使得地价上升过高，会造成成本过高，从而导致房价过高。中国银行国际金融研究所副所长王元龙认为，政府可以采取一个限价拍卖的方式来控制成本，从而抑制房价过高。但是，大多数人士认为，还是应遵循市场规则。拍卖可以发挥土地的最大价值，房价问题也是由市场所决定的，并不会因为土地成本提高而提高。
不过，有一个现实情况：由于政府对于一级市场的宏观调控，在大限前后，土地市场的供应量将会在一段时间内减少。这在上半年已经体现出来了，新盘放量已经开始减少。华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠先生认为，虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况，暂时不会引起需求的大幅度欠缺。虽然放量少了，但是土地存量更大，所以不会影响太大。政府只是对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，敦促开发商以正当的手段拿地，不要想太多的歪门邪道，并不是要减少土地的供应。土地大限期将至，很多人认为采用招投标后地价会上涨。在土地拍卖初期，由于市场上还比较幼稚，可能会高出底价比较多，可是随着招投标市场的进一步成熟，招投标也会洗去铅华，更加符合市场的价格。因此，政府对于一级市场的调控，从一个较长的时期看，对地价不会有太大的影响。
也有业内人士提出一些担忧，依照目前的情况，北京一宗土地在批地时，三四个月拿不到土地证的情况普遍。今年８月３１日前，北京土地储备中心将无法办完已经批准的协议出让土地手续。届时，大约有１０００余万公顷的土地将按规定由土地储备中心收购。按现有的情况计算，土地储备中心大约要拿出１０００多亿元人民币用于收购土地，对政府将是一大难题。另外，至大限之期，将有很多企业会因非资金因素而无法获得土地。(信报记者
邹玉瑞)
特约编辑：宋广伟
