北京房地产商“外逃”！ 楼市旺销还能撑多久？

　　开发商开始“外逃”，房价不降反涨，2006年北京的建设工程到底停步停工一直悬而未决……2004年北京楼市的表现让北京的开发商、房地产行业就业者、相关行业就业者甚至媒体都在关注一个共同的问题：北京楼市供需两旺还能持续多少年？

　　新现 象：开发商“外逃”？

　　如果说2003年北京的开发商开始走出北京，到其他城市“圈地”是扩张市场的发展战略的话，今年，北京的开发商表现出来的投资外行、走向外地、开始关注二手房市场等等表现则带着宏观调控下“外逃”的色彩。

　　7月8日信息产业部公布DVD终结者———EVD（高密度数字激光视盘系统）的行业技术国家标准；同日，中国地产大腕、素以文化理念和运营见长的今典集团董事长张宝全介入数字化空间。从今典花园到今日家园的开发，从空间蒙太奇到苹果社区的成功炒作，都说明张宝全是一个精明的商人，如今，在宏观调控大局下，在土地政策变动下，他开始投资EVD技术的举动引人深思。

　　二手房市场：二手房市场开始受开发商“待见”

　　因新盘开发利润高、开发简单，过去北京开发商的注意力一直在新盘开发上，没有人会关注利润低而操作程序又相对琐碎的二手房市场。而从今年上半年开始，不少北京的开发商开始关注二手房市场，并有很多人开始着这方面的业务。一位由南方进入到北京的开发商告诉记者：宏观调控，土地金融政策的变化让开发商不得不关注二手房市场，可以说今后北京的开发商如果要顺利生存下去，涉及二手房业务，实现一、二手房联动将是一个解决现金流的有效方法。

　　老悬念：2006年建设工程到底停不停工

　　2002年、2003年业内提及这个问题的时候，国家对经济以及房地产行业的宏观调控还没有开始，土地、金融政策还没有变化，北京的房地产行业还没有遇到2004年这么多的问题。2004年，由于土地政策调整、土地相关手续的停办及整顿，使很多在2002年和2003年看还可以完成的开发项目都因此而延缓。随着8月31日“土地大限”日的来临，业内关心的是，一些前段时间停办手续的项目会不会因大限的来临而得以放开，如果这些项目能得以继续开发，2006年还能不能停下来？

　　新问题：拆迁和商业地产

　　华高莱斯总经理李忠认为，2004年土地政策调整，已经使很多项目因“土地的合法化”而放慢了开发步伐，另一方面，今年拆迁政策的调整带来的一个不容忽视的问题是：很多土地已经合法的开发项目却因拆迁而停滞，拆迁带来的开发速度放缓将对北京楼市的供应产生不容忽视的影响。

　　另外，北京地产在去年年底开始刮的“商业地产”风，今年继续“狂飙突进”，很多楼盘都跟风做了大面积大规模的商业。业内人士认为，正在经历很多考验的北京楼市实际上已经很脆弱，如果已经超出需求的商业地产率先爆发“崩盘”，将可能影响北京楼市，成为北京楼市整体崩溃的“导火索”。

　　新预测：北京房地产人才面临失业

　　土地政策的变化、金融政策的调整，将使北京开发企业重新洗牌。事实上，已经有很多项目公司开始着手谈判合并、整合。对此，业内人士作出了一个新的预测：房地产公司的重新整合，将有可能引发今后几年北京房地产从业人员的就业问题，很多房地产人才有可能面临失业。

　　2004年北京楼市使水“澄清下来”

　　以伟业林洁、泛城戴德梁行董事吴港文等为代表的业内人士认为，2004年下半年，对于房地产业内来说，虽然将是一个有些严峻的时间段，国家金融宏观调控力度的加大，以及一系列土地政策的颁布与最终实施，但对房地产市场的影响无疑是一场有些混乱的“阵痛”。而这样一段有些混乱的“阵痛”期，对于北京楼市而言是好事，因为经过了“把水搅浑”的几年后，2004年，种种因素正在使水“澄清”下来。投机者往往更欣赏浑水摸鱼、乱中求胜，而真正与市场共生共荣的投资者，绝对需要一片成熟而理性的投资沃土。

　　北京房地产的竞争魅力来自城市本身

　　目前在上海、重庆、北京都有房地产业务的上海房屋销售有限公司副总裁柴嘉俊认为，虽然说房地产受政策影响比较大，但真正对楼市起作用的还是供需。而北京房地产市场供需两旺主要来自城市本身的魅力，这点足以让作为首都的北京在今后的几年内保持房地产市场供需两旺。

　　柴嘉俊认为，北京的首都身份，北京的交通建设和城市化建设，北京所散发的独特魅力将吸引国际国内的人来到北京。

　　买房主体的变换将使北京楼市充满活力

　　华高莱斯总经理李忠和协成总经理王晓航都认为，换代、改善居住环境的购房人开始变多并逐渐成为购房主力军将使北京楼市需求旺盛。这两位人士认为，很多已购公房的家庭为改善居住条件而购房，这对北京楼市而言是好事。而另一方面，虽然银行对住房贷款收紧“银根”，但限制的是万元以上的高档住宅和第二套以上的投资行为，对待改善型买房人和自住型买房人，银行核发住房按揭的比例仍旧很高。而这将支撑北京的需求市场。

　　北京市政府应积极应对宏观调控

　　有的业内人士还以上海为例，说明宏观调控对市场并不是“寒流”，关键在于政府如何应对。上海市今年缘何出现在宏观调控、土地政策变动的情况下，房价反而涨幅趋缓，业内人士认为，这与上海市政府的应对举措有关：上海市在年初就冻结了市中心8万户的拆迁。这样一来，即便受宏观调控的影响，房地产市场供应减少，但因“硬需求”———拆迁户的冻结，需求也开始下降，从而使房价不会因供小于求而出现变动。

　　特约编辑：宋广伟