价格，开发商关注，买房人同样关注！今年上半年的房价之战可以称得上激烈，俗话说“外行看热闹，内行看门道”，这内行的门道看的也不尽相同，有说涨的，有说跌的，他们根据什么来判断呢，我们就来听听“内行”说门道！

　　上半年房价平稳中上涨

　　——潘石屹：SOHO中国有限公司董事长

　　——北京上半年的房价波动不是很大，总体来说是在上涨的。我们就以北京市房管局的数字为例，因为这是预售合同登记的数字，它是以每一套合同成交的金额和面积为基础的。从这上面来看，就是2004年1月份平均的价格是每平方米6612元，到了2004年6月份，平均价格是每平方米6777元，所以整个看出来，上涨幅度不是很大。

　　——下半年北京的房价我预计，从单个的项目和实际情况来说会涨，大概跟上半年的情况一样，可能幅度上有点差异，还会上涨。可是从统计出来的数字来讲，可能会下降。什么原因呢？我现在看了一下，处理遗留问题上，80%的项目是在五环之外，城区内的项目量少了，大量是在五环之外，总体上如果是拿出一个统计数字可能是下降了，原因是里面的构成不一样，就是在市中心的量少了，外面新开发的楼盘的量大了。

　　房价高涨归于土地政策的变化

　　——任志强：华远集团总裁

　　——2002年7月1日开始实行的土地招拍挂在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，无意中起到了催升房价的助力作用。

　　——土地的强制性招拍挂让各级政府可以在土地出让金的收益之外，合理合法地成为收取土地低进高出差价者。这种财力助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。

　　——土地的强制招拍挂大大地提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并且在市场中创造了一个高房价的预期让原本协议出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。

　　2004年房价会平稳，不会上涨

　　——张宝全：北京今典集团董事长

　　——北京的房价从这几年的走势看，基本态势应是稳中略升。在经济增长的大形势下，房价铁定上涨，但这里面应该有一个基本的判断：我们的经济每年增长的数字是7%或者8%，这种情况下，房价如果有3%到5%的增长，应当是平稳的。

　　——市场成熟的过程中，成本必然是增加的，但这是房地产企业应该承受的，企业必须通过自身的升级和进步来化解这些增加的成本。老潘觉得土地供应会断顿，是错误的，因为他静态地去看市场。北京今年即使不再批一平方米的地，现有的土地也可以保证今年的土地供应。所以，我个人认为，今年会保持市场的稳定，包括房价的稳定，不仅对消费者有好处，对发展商也有好处。但是北京房价在2005年我觉得肯定是要突破5%，也就是说，2005年后，北京房价要上涨。

　　土地成本直接导致房价上涨

　　——张卫克：京广厦京都置业有限公司总经理

　　——目前北京房地产开发的成本大幅上升，这是导致房价上升的最主要原因。土地成本的上升直接导致房价上涨。2004年北京的土地供应量将十分有限。无论采用何种交易的方式价格都会上涨。此外，拆迁成本不断上升也导致房价上涨。随着市场水涨船高，目前北京市场的拆迁费已经比以往快翻番了。原材料价格上涨也是导致房价上涨的原因。钢材、交通运输成本的增加，导致水泥等其他建筑成本也明显涨价。目前盖一平方米房子的建筑成本要比原来高500元，少则也得400多元。

　　上半年房价稳中有升

　　——刘博：格调总经理

　　——从今年上半年的情况来看，房地产交易比较活跃，价格稳中有升，买家消费比较积极。个中原因，从政策来看，主要是上半年政策增大了对开发商的壁垒，开发保证金提高等措施导致了供应量减少，同时需求却在稳步增长，从而导致房价的上涨。并且，有些购房者明显受到政策等因素的影响，有急于购房心态的人也有不少，他们的积极购买也给房价小幅度上涨带来一定的影响。但是，从开发商角度看，上半年的市场也是很矛盾的，一些开发商尽管能够销售正常，但是却不敢贸然提价，担心高价卖不出，从而保持房价不变；也有极少数开发商则急于回笼资金，采取低价策略进行促销。但是，由于这部分项目为数很少，没能形成房价下跌的势头。

　　大兴房价依然稳中有升

　　——罗心怡：原生墅总经理

　　——今年下半年，南城地产将继续延续上半年蓬勃发展的趋势，尤其是追求自然感受，受传统地域文化的影响较深的大兴区域，其区域房价将依然会保持稳中有升，低密度住宅仍是购房者心中“最爱”。

　　——东临京开高速，北临南五环的原生墅就是一个很好的例子，它囊括了独栋别墅、Townhouse、板式公寓，45%的绿化率，容积率仅为0.82，是个典型的低密度生活社区。

　　京沈板块价格一路看涨

　　——何善忠：北京柏基置业有限公司副总经理

　　——我认为下半年北京房价的走势还是要上升的，主要原因是受到奥运效应的影响。另外，受到去年和今年放量效应，以及今年土地政策的变化影响，房地产项目供应在减少。

　　——对于京沈区域来说，作为连接京沈高速以及五环路的便捷区域，再加上多个项目的定位为板楼、低密度，配套也越来越全，所以也会像大盘走势一样看涨。

　　中低端市场降价的可能性小

　　——刘金州:陶然北岸副总经理

　　——房价到底的涨还是落，要具体问题具体分析。对于消费者来说，其实没必要过于关注房价的涨与落，需要就买，千万不要盲从。整体房价涨落只是一个大趋势，并不代表你买的那个项目是涨是落。

　　——就某一个项目而言，上涨是必然的。因为北京目前大部分项目还是卖期房，并且在开盘时采取低价入市的策略，随着工程进度涨点钱也在情理之中。说到降价，我个人认为中低端市场的可能性比较小，高端市场应该有一定的下调空间。

　　涨势会持续到明年上半年

　　——刘颖军：北京京大昆仑房地产开发有限公司销售总监

　　——我个人认为，下半年北京房价的走势还是要涨的，而且，可能还不只是今年下半年，估计这种涨势会一直持续到明年上半年。据我所知，现在有些房地产项目出现了延缓开盘的现象，这都为下半年房地产的涨势提供了参考。

　　——原因除了房地产的成本在增加之外，供应量的减小也是一个不争的事实。但不是所有的项目都会涨，相比较而言，高档住宅和经济适用房的变化会影响小些，而中档住宅涨价的空间会更大一些。(许慧颖）

　　特约编辑：宋广伟