王先生来电：购买集体产权的楼房，有何风险？

　　答：购买商品房必须应当是国家征用集体土地后，按照《城市房地产法》和《商品房销售办法》的有关规定购买，如果该集体土地未被国家征用，集体经济组织为改善本集体成员居住条件而建的住宅楼，只能供集体成员居住，不得以商品房名义向外买卖，否则此买卖是一种无效买卖。购买此类房屋后，假如国家征用该地，由于购房行为无效，将得不到法律保护，因而也得不到征用拆迁补偿，将会使自己的购房出资遭受损失。

　　购买商品房必须要看开发商开发的项目是否具备“五证”即：《土地使用证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。同时还要严格审查《商品房买卖合同》及相关资料，这样才能购买到合法放心的商品房。如果购买集体组织自建的集体土地上的住宅楼，又要达到不受损失，只能将自己的户口迁入该集体经济组织，成为该集体组织成员中的一员，那么将来无论是国家征用，还是地方政府征用，购房者都可以集体成员的身份，享有征用拆迁补偿，使自己的购房款不受损失。

　　假如购买“农转非”集体土地上的二手房，根据法律规定，该土地也属于国有土地，只要买卖双方立有契约，一方交付了房款，另一方交付了房屋，即使未过户登记，该房屋买卖行为也有效，一方反悔，构成违约，另一方可依法要求反悔方履行过户义务。北极之星律师事务所律师赵基德