建立以普通商品房为主的住房供应体系加强对房地产开发项目全过程动态管理规范市场秩序与加大调控监管力度并举
建立五层次新型住房供应体系
尽快调整和完善新的住房供应体系，建立以普通商品住房供应为主体的五层次住房供应新体系。
向少数高收入家庭供应高档商品住房。要针对青岛城市特点和建设现代化国际城市需要，合理控制高档商品住房的区位和规模，满足招商引资和对外开放的需要。
向大多数中等收入家庭供应普通商品住房。普通商品住房是促进消费、拉动经济的主力，其供应要坚持市场化基本方向。
向城市中低偏下收入家庭供应经济适用住房。国家已将经济适用住房定位为具有保障性质的政策性商品住房，要结合我市实际，尽快调整现行政策，严格限定户型标准、供应对象和销售价格。要重点做好四方东部、李沧东、南部等重点区域的经济适用住房小区开发建设，全年开工建设200万平方米、竣工60万平方米。要尽快调整经济适用住房供应政策，把经济适用住房销售对象严格控制为中低偏下收入家庭，建设标准严格控制在中小套型。实行申请、审批和公示制度，确保经济适用住房销售公开、公平、公正。
向城市最低收入家庭中的住房困难户供应廉租住房。国家已发布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，自3月1日起施行。要马上着手修订完善我市廉租住房管理办法，调整保障对象的条件和保障标准。保障资金以财政预算资金为主，住房公积金增值收益为辅，多渠道筹措，形成规范稳定的资金来源。要建立完善的申请、审核、公示、轮候和退出制度，形成长效机制。
对极少数失去工作能力、没有收入来源的特殊困难人员，由政府无偿提供救济房。救济房是实物配租的廉租住房，由政府主要通过收购现有旧房，提供给城市里的孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。
进入市场的门槛将提高
严格房地产开发企业设立审批和资质管理。提高企业设立门槛，对全市新设立的开发企业，注册资本金不得低于1000万元，并依法取得《国有土地使用证》。参加国有土地使用权拍卖、挂牌出让的，除符合法律法规有关规定外，还应提供由企业注册地（个人长期居住地）工商、人民银行、人民法院等部门出具的近三年来资信证明。
《房地产开发企业资质证书》是房地产企业从事开发经营活动的重要依据和必备凭证，房地产企业在办理项目规划报批、投资计划、拆迁许可、工程建设、预（销）售许可、综合验收备案、项目转让等手续，以及订立商品房销售合同时，必须出示经年检合格的资质证书和有关证明文件。凡不能出示或经验核不合格的，有关部门不予办理有关手续，购房者有权不签订销售合同，并可向房地产开发管理部门投诉。房地产企业资质等级核定工作结合资质年检一并进行。企业的不良经营行为记录、各类人员（包括开发企业职业经理人、销售、财会、统计等人员）资格培训认定、向银行借款的使用归还情况、工程款履约支付情况作为资质年检的必备内容。企业资质年检结果实行社会公示、严格降级和清出制度。房地产开发管理部门要将企业资质年检结果在媒体上公示、接受社会监督。列为整改的房地产企业，整改期间不得参加国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让活动，不得受让和参与项目开发。规定期限内未进行整改或整改未达到要求的，注销企业开发资质，坚决清除出开发经营市场，其法人代表记入不良经营行为记录（永久）档案。
2月26日，全市房地产开发工作会议召开。作为房地产业的一个重要风向标，此次工作会议透露的很多信息让我们有理由相信：2004的青岛楼市将面临很多变革。在这次会议上，第一次提出要建立以普通商品房为主的住房供应体系；第一次提出要建立包括高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房和救济房在内的五层次住房供应体系；第一次提出要求全市的房地产开发企业在内部设立售后服务机构；第一次提出要对房地产行业广告发布施行前期审查制度等等，所有信息的指向非常明确，那就是规范市场秩序，加强调控监管，促进房地产业的持续健康发展。
住房二级市场更趋活跃
搞活住房二级市场，实现增量市场与存量市场的联动，对于扩大住房需求，特别是增量市场的需求，增加中低价位住房供应，具有积极的现实意义。要通过税费减免、金融支持、规范中介、改善服务等措施，大力发展二手房市场，鼓励和引导群众住房梯度消费。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，结合“平安青岛”创建活动，规范发展房屋租赁市场。
要规范房地产中介市场，加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度，健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。加强中介机构及其从业人员职业道德建设，中介机构从业人员原则上不得购买在本机构登记的房源，严禁中介机构利用掌握的市场信息倒卖房屋，扰乱市场价格。
普通商品房将成市场主体
要结合大多数家庭的住房支付能力、房屋建造标准和市场价格，合理确定普通商品住房与高档商品住房划分标准。要加大普通商品住房供应，建设部门要超前编制住宅建设专项规划和房地产开发近期发展规划，建立住房项目储备。规划部门要在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。土地部门要切实做好住房用地保障，健全土地利用规划和年度利用计划制度，并做好与房地产开发建设计划的衔接，近期要结合房地产开发用地清理，对已批租、手续补办齐全的普通商品住房项目，依法限期动工建设，切实盘活存量土地。要完善现行土地供应方式，控制普通商品住房价格。按照“统一规划、确保供地、核定地价、综合评定”的原则，积极推行熟地招标出让方式，让信誉好、实力强、方案优、售价低的大型房地产企业参与建设，真正让广大群众“买得起，住得好”。
加强市场监督管理规范市场秩序
规范房屋测绘，依法查处面积“缺斤短两”行为。严格按照房屋面积测绘规范和技术标准进行测量，未进行房屋测绘的，不得交付使用。开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共有部位的产权，属业主共有，开发企业不得擅自另行出租、出售。合同约定面积与测绘面积发生差异的，按照《商品房销售管理办法》处理。
加强房地产贷款的监督管理。申请房地产开发贷款的企业应具备房地产开发资质、信用等级较高以及没有拖欠工程款等条件；开发项目必须具备规范的“四证”。金融机构要加强房地产贷款的审核和管理，凡是“四证”不全的，金融机构一律不得发放贷款。对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。
强化合同管理，依法查处合同欺诈行为。切实保障购房者的知情权，维护其合法权益。继续推广使用《商品房买卖合同示范文本》，对合同示范文本中需明确的事项，包括共有设施、配套设施、主要设备型号和标准、外墙材质、物业管理，以及因商品房工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容、保修赔偿方式等，要在商品房预（销）售之前确定，并经过开发管理部门会同工商行政管理部门审查认可，否则不予发放商品房预（销）售许可证工作。
加强广告管理，依法查处违法广告行为。房地产广告必须要真实、客观地反映项目实际。倡导诚信意识，鼓励支持开发企业将广告内容纳入合同条文，接受社会监督和法律制约。对违法违规发布广告或不兑现广告承诺内容的，要纳入不良经营行为记录，并在新闻媒体上曝光，并由工商行政管理部门依照《广告法》及相关规定予以查处。
开发项目全过程
实行动态管理
加强房地产开发项目全过程动态管理。严格执行房地产开发项目资本金、项目手册备案、转让登记备案、开发项目性质和规划指标变更审查、业主工程款支付担保和综合验收备案等制度。把开发项目资本金审查作为开发企业办理新开工项目计划的必备条件，项目资本金应不低于项目总投资的30％。对开发项目转让进行备案，拟转让的项目必须足额支付土地出让金和基础设施配套费，取得《项目开发经营许可证》，投入开发建设的资金达到总投资的25％以上。要建立《房地产开发项目手册》备案制度，完善开发项目转让备案制度。严格开发项目性质和规划指标变更审查，严禁以集资合作建房、旧村改造、利用原划拨土地及招商引资项目、工业、科研、教育、文化、体育、医疗等名义获得优惠政策的土地，转用于或部分转用于开发经营。还要完善开发项目业主工程款支付担保制度及开发项目综合验收备案制度，房地产开发项目必须经综合验收备案通过后，方可交付使用。
市房地产建设管理主管部门还提出，要在房地产开发企业内部设置商品房售后服务服务机构，代表企业听取购房者的意见，受理购房者的投诉，接受消费者的监督，履行经营者的义务。要对外公布售后服务电话，并将售后服务场所和电话载于《商品房买卖合同》或其补充协议中。本版撰稿白波
