由4号文引发的北京地产大辩论，对已经施行了土地“招标、拍卖、挂牌”出让方式的青岛，仍有市场借鉴意义。从北京地产界的剧烈反应与思索中，青岛房地产市场可以理解在竞争激烈的市场态势中，房地产应如何确定发展方向。

　　背景：4号文的“前世今生”

　　北京市政府在2002年印发了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（33号文件），在33号文颁布时考虑到北京经济建设的一些具体情况，以及当时有些项目办理的过程中的连续性，因此对北京市绿化隔离带等经营性项目还允许继续协议出让一段时间。2004年2月10日，北京新土地政策《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》（京政办发〔2004〕4号，即简称的4号文）正式出台。今后，除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等四类经营性用地在办理国有土地使用权出让时，须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。可以说，短短几百字的4号文改变了整个北京土地市场原有的游戏规则。

　　争论：将房价引向何处

　　潘石屹（ S OHO中国有限公司董事长）：

　　在北京市政府4号文件出台后的今天，再谈2004年北京的房价，许多不确定的因素更清晰了。假定其他的因素不变，如需求量、汇率单独分析土地供应量对房价的影响。

　　截止到目前北京只成交了27块地。北京的供应量非常少，我觉得这可能是北京房价上涨的一个主要的原因了。从其他的方面来看，我看不出北京的需求量会降低。

　　张宝全（今典集团董事长）：

　　4号令出台以后，我个人认为没有什么太大的影响。北京基本上还是处在一种正常的态势中，处于一种稳中趋升的状态，但是不会因为4号令使北京房价大幅度地上涨，但是下降也没有可能性。市场上最重要的还是供需关系，如果供需关系发生了变化，房价一定会发生变化。

　　程新华（北京珠江公司总经理）：

　　土地协议出让禁止以后，必然会对市场带来影响，更重要的是中、远期的房地产供应量。当年取得土地进入市场，拿到土地还要规划设计，还要开工准备，这样的话，还需要8个月到10个月的时间。我觉得，这个过程会带来2006年左右北京房价大幅度地上涨。就是说有一个滞后的效果，对2006年的房价影响非常大。任志强（华远地产总裁）：

　　土地公示制度急需建立、土地供应量需要得到保证、土地公开出让应该搞综合测评、融资渠道应尽快打开，这是4号令出台后亟待解决的四大问题。

　　疑问：“遗留项目”如何解决

　　所谓“遗留项目”，就是指33号文出台以前有关部门批准协议出让以及33号文出台后至修改文件出台前允许协议出让的项目，并且到目前审批手续还继续有效的项目。据统计，1月9日北京叫停协议出让之后，受到波及的共有1270个带有“历史遗留问题”的项目，北京市土地整理储备中心的官员肯定了这一数字。这1270个项目有三种类型：一是已经缴纳了15％的土地出让金的项目；二是进行了立项但手续不全的项目；三是与土地供应方有协议的项目，三种类型各占总数的1／3左右。

　　根据规定，以上项目凡是已经立项并具有规划意见书的“全部放行”，只是需要在规定期限内办齐协议出让手续。显然，将被卡住的是最后一种类型的四百多个项目。

　　对于业界盛传一年间北京突击圈地超过1亿平方米一说法，有关官员表示在这1亿平方米的土地中，约有三分之二是经过政府批复的，可以继续协议出让，剩下的三分之一可能还处在意向阶段，那就应该停滞下来，以招拍挂形式交易。有关官员强调说，政府是讲究信誉的，已经承诺过的项目还是要继续按照原定的程序来审理，这个甄别的过程应该在今年6月份之前完成。数据：4个月买了10年地

　　2003年年末的一个统计数据表明：当年北京市土地购置面积与2002年同期对比增长了37.3％，达到了近1亿平方米。从6月份33号令出台到当年10月，短短四个月时间，北京市突击批发的土地量就相当于北京10年的总量。如果按照2002年的土地供应量2031.1万平方米估算，这些突击批发的土地至少可以保证未来五年左右时间的土地供应。而与突击立项严重对立的一个现实是：2002、2003年，北京通过公开交易上市的土地供应量为数极少。（据多家媒体综合整理）