“无法联系”导致延期交房

　　前年10月，市民王女士在黄岛区悦海佳园小区购买一套商品房，并与青岛黄海房地产实业发展有限公司（以下简称黄海地产）签订了商品房买卖合同。黄海地产承诺，房屋经验收合格后，将于当年12月30日前交付。否则将按照合同约定，承担逾期交房的违约赔偿责任，然而黄海地产并未在指定日期内交付房屋。

　　直到去年3月，王女士才接到黄海地产的电话通知，要求她办理房屋交接手续。在随后办理房屋入住手续时，黄海地产的有关人员声称，之所以延期交房，

　　是由于拨打她的住宅电话一直无人接听。而王女士认为，即使宅电白天无人接听，晚上也可联系到她。再者，她在订立购房合同时，留下了其它联系方式，黄海地产还可以采用拨打手机、发出信函等方式来明确交房通知，因此黄海地产的解释很难让人信服。

　　没有实际损失便可“不赔偿”？

　　直到今年1月8日，王女士才接到黄海地产的通知，要求她交纳相关税费及办证材料，便可办理房屋产权登记手续，但是黄海地产并没有承诺，将按照合同的明确约定，承担赔偿责任。

　　1月9日，记者联系黄海地产，该公司办公室一位陈姓工作人员称，虽然由于公司自身的原因，造成了购房者延期办理房屋产权，但如果未给购房者造成实际损失的，他们不会违约责任。

　　王女士表示，如果黄海地产不能按照合同约定，承担违约赔偿责任，她将通过法律途径解决此事。本版撰稿杨超

　　对此，山东德衡律师事务所刘律师认为，违约的开发单位应当按照合同约定，承担违约赔偿责任。黄海地产通过家庭电话联系不上王女士，不能作为其逾期交房的理由。因为王女士已经留下手机号码及通信地址，但黄海地产并未使用手机、发放信函的方式联系，无法将交房事宜通知王女士，这显然是黄海地产的过错，黄海地产应当为其过错承担责任。

　　黄海地产以逾期提交办证资料，没有给王女士造成实际损失为由，拒不支付违约金，其理由亦不成立。根据《解释》规定，因开发单位的原因，致使购房者未能在合同约定的期限取得房屋产权证的，应按合同约定承担违约责任；合同中未约定违约金数额，可按已付购房款总额，参照同期银行贷款利率计算违约金。

　　刘律师认为，如果双方约定的房屋交付和逾期办理产权登记的违约金数额过高，可以根据我国合同法的规定，按照实际损失适当调整。

　　无委托代签合同无效

　　家住四流中路的周女士来电咨询：她与某开发单位签订了商品房买卖合同，在她委托其父亲代为缴纳首付款时，其父还以她的名义，与开发单位签订了合同变更协议。这与她的意愿不一致，这该怎么办？

　　答：如果周女士只委托其父亲代为交款，而没有另外委托其代为签署合同变更的条款，那么其父无权变更原合同，被变更后合同无效。她可要求法院宣告其父亲代签的合同无效，同时要求开发单位继续履行原合同。

　　购抵押房可要求双倍赔

　　家住观城路的李先生来电咨询：去年他在胶南购买了一套别墅，可后来有关单位发现该房屋早已被抵押，因此注销了该房屋产权证。面对目前情况他应如何处理？

　　答：如果该房屋确实存在先前抵押的事实，而原房主故意转售房屋，那么原房主是在故意欺诈，按照最高院司法解释的相关规定，他可以要求原房主承担双北返还房款的赔偿责任。

　　本期主持：冷奎亨（山东中青律师事务所律师）