重新洗牌

如果将1998年开始的住房制度改革视为中国房地产业的真正开始，今年正好是房地产业的黄金十年。如同中国经济经历了30年的高速发展面临转型，年轻的房地产业也同样面临转型。房地产行业的调整也是一次重新洗牌的过程，一些资质较差的公司则将被淘汰，优秀的地产公司将会生存得更好。对于年轻的中国房地产市场，6万多家的房地产企业显然太多。同时，对于任何一个自由竞争的市场，从超额利润回归到平均

房地产是一个资金密集型产业，在相当程度上可以视为类金融行业，在行业的相对低谷时期，融资能力将成为房地产企业生存的关键。现在的房地产行业陷入了一个恶性循环，首先是银行信贷收紧，其次是股市低迷导致融资无门，最后是销售额下降带来现金流恶化。

房地产企业的资金困境将会如何演化?从银行信贷看，在宏观调控的紧缩背景下，短期之内指望银行松动信贷的可能性极微，出于宏观调控和自身控制风险的要求，银行对房地产的信贷规模将设置较高门槛，只有资质较好的地产公司有望获得银行贷款，小公司获得贷款的难度大大高于从前。银行信贷的厚此薄彼，也会在相当程度上促进地产行业的调整和分化，强者恒强的局面将会演绎得更加明显。

在资本市场，由于市场的持续低迷，以及管理层为了减轻股票市场的供给压力，短期之内对IPO和再融资的控制将极为严格。从下半年几家房地产公司的融资动态看，公司债开始成为很多公司的首选。自7月份以来，保利地产、北辰实业、新湖中宝以及中粮地产分别发行了43亿元、17亿元、14亿元和12亿元的公司债，万科发行不超过59亿元的公司债也刚刚获得通过。在融资渠道不畅的背景下，公司债有望成为房地产公司融资的主要方式。从资本市场的角度看，我国债券市场的发展一直较为落后，大力发展债券市场也一直是构建我国完整资本市场的目标，也是管理层乐于见到的融资方式。在这样的背景之下，地产公司发行公司债可谓两全其美，有望成为近期地产公司融资的主流渠道。

这也从另外一个角度证明优秀公司抵抗行业波动的能力强于劣质公司。以发行公司债为例，公司的净资产是发债的主要依据，比如要求股份公司的净资产不低于3000万元，发行债券总额不超过净资产的40%等等。对于习惯了大手笔融资的地产公司而言，过去一次定向增发至少也能募集十几亿元的规模，当发行公司债受到公司净资产制约之后，很多小公司的融资规模将大受影响。但是对类似万科、保利这样净资产超过百亿元的大公司而言，即使通过发行公司债，也可以轻而易举募集数十亿元资金，这是其他小公司望尘莫及的能力。在经过短暂调整之后，地产公司的两极分化将会明显体现出来。

楼市进入观望状态，成交低迷，体现在房地产公司的资产负债表上，就是存货的大幅度上升。从40多家地产上市公司公布的半年报看，上半年这些公司的存货达到2884亿元，而去年同期这一数字为1526亿元，同比上升89%。通过快速销售回笼资金，然后循环开发，是很多地产商的经营法则，这一模式无疑遭遇了极大的挑战。如何解决上升的存货，一些实力强大的公司选择了率先降价，一方面可以快速回笼资金，不失为自救的手段;另外一方面，大公司的降价行为对行业内的其他公司形成压力，可以加速行业兼并整合，进一步提高行业集中度。

在经历了过去的黄金十年之后，房地产行业终于迎来了一轮像样的调整，实力不济的公司将被迫倒下，优秀的公司则将走向卓越，迎接下一个黄金十年。