一、关于物业管理的概念

　　《物业管理条例》第二条对“物业管理”的概念进行了解释，在该解释中首先明确了“物业管理”是依照合同约定进行的，充分体现了契约至上和当事人意思自治的原则，也正因为如此物业服务合同的约定是物业管理的基础和衡量双方行为的依据。以往业主委员会与物业管理 企业多采用范本合同，基本没有个性化和针对性的内容，在新条例实施后，物业服务合同应充分明确约定相关的具体事项包括管理事项、违约责任、合同解释条例等。另本条中未明确物业服务的空间范围，因此物业管理企业在合同中必须明确其物业服务是否包括业主入户门内的空间、业主房屋内不负有承担对小区新建设施的义务，除非业主大会和业主委员会委托物业管理企业新建设施，而且相关费用应从房屋本体维修基金和公用设施专用基金中开支。明确上述问题，物业管理企业才能弄清，同时也使广大业主弄清该做什么，不该做什么，才能真正做到权利和义务明晰。

　　二、关于业主的权利

　　《物业管理条利》第六条中逐项规定了业主的权利，应特别注意的是单个业主享有的权利。在《物业管理条例》中充分区分和明确了单个业主的权利与业主委员会享有的权利，单个业主的权利实际上是有一定限制的，而不是无限扩张的。单个业主的权利侧重于监督和建议，以及按照与所拥有物业相对应的表决权。单个业主从法律角度，不享有查阅物业管理企业财务账册、凭证和对物业管理企业审计的权利，因此业主不应提出超越法律规定的要求，否则会构成对物业管理企业自主经营权的侵犯，同时单个业主的要求应通过法定程序和法定形式来实现。

　　三、关于业主的义务

　　《物业管理条例》中规定了业主的义务，但不难看出，针对个别业主不履行义务的情况，不是仅凭条例本身的规定就能解决的，还需要依照《民法通则》、城市管理、国土规划、治安管理等方面的相关法律规定处理解决。物业管理企业是社会中普通的民事主体，与广大业主是平等的，不具有对业主处罚的行政执法权，因此也决定了督促业主履行义务的方式。

　　《物业管理条例》第四十二条规定了业主交纳物业管理服务费的义务，同时针对业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定业主负连带责任。针对此规定，在由使用人交纳的情况下，物业管理企业应与有偿或无偿的物业使用人签订一份交纳物业服务费的协议，以进一步理顺收费关系，由此也引申出房屋购买人在签订房产买卖合同后，在实际使用房屋之前，同时尚未办理房产证的情况下，房屋购买人不需要交纳物业管理费，在实践中有许多如此的情形，物业管理企业应充分辨别和明确义务主体，以依法提高收费成功率。在法律的角度，房屋所有权人或使用人才是交费的法律主体。

　　四、关于业主大会与业主委员会的问题

　　《物业管理条例》为进一步保障大多数业主的利益，将选聘、解聘物业管理企业和决定专项维修资金使用等权利由业主委员会手中转移至业主大会。但根据授权和委托的民事法律规定，如果广大业主通过业主大会授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业，此授权也是符合法律规定的。当然此项授权应由物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过方为有效。

　　五、关于前期物业服务合同

　　《物业管理条例》第二十六条规定前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据该规定，前期物业合同实际上已成为不定期的合同，即业主大会和业主委员会随时可以终止合同。如此对物业管理企业是缺乏基本保障的，势必影响其对物业管理区域的投资，最终不利于广大业主利益，因为所有的投资、投入回收和回报都需要一定的时间和周期。如果业主在购房合同中或另行做出意思表示，同意前期物业服务合同不少于一定期限，并且达到物业管理区域内全体业主表决权2/3以上，则可以认定该期限是具有法律约束力的。

　　(作者单位: 广东新东方律师事务所)

　　特约编辑：宋广伟