物业公司≠小区“管理人”

　　如今不少业主、行政管理人员、甚至某些司法审判人员都将物业公司归入到住宅小区“管理人”这一概念，小区出现了违章搭建不找业委会告相邻业主，反告物业公司，高空坠物伤人等责任也归咎于物业公司。基本上，只要小区内出事，无论大小，业主等人的第一反应就是找物业公司，这等于无形中让物业公司承担起了住宅小区“管理人”的责任。

　　其实“管理人”一词的法律概念在我国《民法通则》中是有明确表述的：因建筑物以及其它设施造成他人伤害的，由物业所有人或者管理人承担民事责任。显然，民法中对管理人的立法本意是指依法享有占有、使用、收益及处分物业的管理者，也就是广大的业主。

　　需要纠正的是，小区物业管理人不是物业公司，而是业主、业主大会及业委会。首先，物业公司不占有该物业，没有收益权，更无处分权。其次，物业公司依据服务合同只提供合同约定的对物业的维修和保养服务，不具有产权性质的管理权。而业主通过业主大会作为该物业的管理人，对整个小区的物业行使决定权利，业委会则作为业主大会闭会期间的执行机构经授权代行管理人的职权，充分行使管理职责。由此可见，住宅小区真正的“管理人”其实还是业主自己。

　　物权并非人人“平等”

　　长期以来，由于业主们已经习惯了住“公房”时代，从来没有按照财产状况来决定业主的权利与义务。而现在随着带部分私有产权性质的售后公房的买断，尤其是新建商品房的大量出现，产权的完全私有化，以及对私有财产保护力度的不断加强，尤其是最近中央修宪方案的出台，房屋所有人的物权享有范围必然得到扩大。

　　物权一般分为三类，即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权人依法可对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。在物业管理中的人权也就是业主的投票权利，是从物权延伸而来。业主所拥有的投票权与平时公民选举时的投票权有着本质区别，前者权利的大小由其拥有的物权多少决定，后者的权利是由平等主体的数量决定。因此，《物业管理条例》明确规定，业主在业主大会上的投票权，按照业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数等因素确定，在物权面前并不人人平等。

　　产权与绝对权

　　在物业服务过程中，屡屡出现个别业主自封为整个小区“权利者”的说法：我是业主，你物业公司就得听从我指挥，为我“家”服务。具体表现在将自家阳台或前后院扩充为室内，擅自添装铁窗栅栏，改变建筑物外貌，加建或拆除承重墙等，这种极端民权意识同时还强调业主的至上主义，一切权利归业主，业主拥有产权就拥有物业管理的一切绝对权利等，并且不承担相应的义务。

　　从一方面看，业主的确是小区的所有权人或使用人，但业主在充分享有物权所带来的权利时，必须懂得充分尊重物权法的基本精神，即所有权人权利至上、个人权利和公共利益相协调、禁止权利滥用的原则。也就是说，单个业主的权利与义务是相对应的，在对物业管理中某些方面只享有参与权而非决定权；至于共同利益则要求业主在自有部位依法享有权利时，不得对整个建筑物做出不当的毁损行为，同时必须依照建筑物本来用途或使用目的使用自己的专有部分。因此，只有业主大会才能代表全体业主的合法权益，应该明确权利在业主大会而非业委会或个别业主，业主公约实际对业主也具有约束力。

　　业主“炒”物业公司“鱿鱼”

　　自国务院《物业管理条例》公布以后，一些媒体用“业主可炒物业公司了”来做新闻标题，但对广大业主而言，不应该存在物业公司能够随意炒的观念，毕竟乱炒物业公司是要付出代价的。

　　其实，一个小区的管理需要相应的稳定，每次物业公司的变换、交接，都会对原有物业带来一定的负面影响。如果一个小区更换物业公司过于频繁，那么恐怕会出现没有一家物业公司再愿意对其进行服务的后果。因为“炒”得过度，会导致物业公司对小区物业的熟悉度下降，同时新进的物业公司也会因为前车之鉴而不做长期打算，出现该修的不修、该换的不换等情况，使得小区物业价值大打折扣，到头来损失的还是业主，这个道理正如同业主不会希望自己的家成为雇佣保姆的培训实习基地一样。

　　可以说，新颁布的《条例》既肯定了广大业主所拥有的解雇权，同时，也赋予了物业公司可要求得到违约赔偿的追索权。为此，广大业主一定要学会慎用这个权力，特别是要防止少数业委会成员滥用这个权力。因为根据我国《合同法》规定，如果合同一方单独提出提前终止合同的，那么守约方将有权得到赔偿。

　　拒付物业费“有理”

　　业主不缴纳物业管理费的理由按时间阶段来看，可分为三个：第一，由于社会发展而遗留下来的历史问题阶段。比如当小区开发年数较早，尤其是一些十几年前的售后公房，受限于当时的设计思想和政策等因素，普遍不设机动车泊位、没有管理用房等现象，令业主以此为由拒缴物业管理费。第二，由于开发商遗留下来的问题。比如小区规划变更、设施不到位、与售楼广告不符、缺少会所等，业主也会因此而拒缴物业管理费。第三，由于招投标进入小区的物业管理。业主通过充分行使当家作主的权利后，因与新物业服务人之间的矛盾和摩擦而拒付物业费。

　　从实质上看，这些行为最主要的还是侵害了全体业主的合法权益。毕竟，在整个业主缴纳的物业管理费当中其物业公司的酬金只占到很小一个比例，绝大多数费用是直接用于维护整个物业正常使用的共用设备运行和日常维修保养的费用。个别拒不缴纳和不按期缴纳物业管理费的业主、使用人其实质是在非法占有、无偿享用其他业主已缴纳的物业管理费用所创造的物业管理服务，其结果最终导致物业的加速老化和毁损，直接侵害全体业主的合法权益。

　　据悉，最新的《条例》中就针对这点规定了国家在物业管理活动中，可采取强制性缴纳的手段。

　　物业服务合同并非委托合同

　　有的业主认为既然物业公司答应了委托，那么就该听从业主的指令，不听的话就可以随时终止委托合同。物业公司则认为既已接受了委托，那自然就是该小区的“管理人”，可以充分行使业主权利，包括擅自收费、张贴广告、出租物业等。

　　物业合同主要分两个部分：第一，在前期物业管理阶段，开发商与物业公司所签订的合同是委托（前期）物业管理合同。此时先期进场的物业公司所提供的服务主要是对物业的管理工作，并且是以开发商的名义进行管理，责任最终承担者为开发商，所以因前期物业管理所引发的纠纷和矛盾都应该由开发商来处理。第二，在后期物业管理阶段，经业主通过业主大会决定且授权业委会选聘新物业公司并与之签订的合同，是物业服务（雇佣）合同。物业公司在整个物业服务过程中以自己的名义提供劳务，并按照物业服务合同的约定履行合同，获取酬金。管理人其实是业主、业主大会和业委会，其管理人的法律地位和责任并不会因为合同的签订而发生转移。

　　至于后期物业服务合同不具委托合同性质的原因大致有以下四点：一、根据我国《合同法》规定：委托合同的受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。而新颁布的《条例》规定物业管理服务合同的服务人应当按照合同约定提供物业管理服务。二、《合同法》规定，经委托人同意受托人可以转委托。而据《条例》规定，物业服务合同不可以全部转给其他人来管理。三、《合同法》规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而物业服务合同的解除，首先必须双方协商，协商不一致的，其解除权只能由法院或仲裁机构行使。四、《合同法》规定受托人在委托合同范围内所获得的法律后果直接归属于委托人，因此委托合同由委托人承担法律责任。而《条例》规定，无论发生的是违反合同约定的违约责任还是无约定的侵权责任，其责任承担者都必须按照物业服务合同由双方当事人各自分别承担自己的责任。

　　物业公司责任超规

　　在国内物业管理运作不成熟的早期发展阶段，不切实际地拓宽物业公司管理外延和内涵的做法，不仅混淆了政府、企业以及社会各种角色的关系，使物业公司出师不顺，同时使有些部门把政府行为和物业公司企业经济行为相混同，给消费者造成误解：物业公司就是以前的房管所，是政府行为，因此什么事都找物业公司，不管服务合同里是否有约定，而这些要求一旦得不到满足，立刻便投诉没商量。

　　此外，由于我国对物业管理本身存在的概念混乱及立法的滞后，社会对物业公司的责任要求往往都超出其合理范围，更超出服务合同约定所应承担的责任范围，可以说是社会责任混乱的典型反映。同时也与物业公司以“物业管理人”或“小区管理者”的身份自居有莫大关系。鉴于此，《条例》中已有明确规定，物业公司只承担和享有物业服务合同约定的权利和义务及责任，对合同之外像治安一类的社会责任则应起到协助义务，《条例》同时也要求物业管理人业委会应积极配合公安、街道搞好小区治安工作。