刚需挑选主城区二手房攻略:老四方处"价格洼地"

    市南、市北、崂山等区是青岛最成熟的主城区，商业、医疗、教育等城市资源配套占尽先机，也因此房价最高。城中房价虽贵，但一些年轻人还是喜欢往城中挤。住在主城区，上班路途近，购物消费方便，以空间换取时间，许多年轻人还是会选择在主城区买个建成年代久，面积小的刚需房。

    据太平洋房屋市场部经理郝银广分析，进入四月份，青岛七区二手房第一周成交300余套，第二、第三周均成交了600多套

    在没有外部因素的影响下，期望大跌也不现实。据青岛链家区域经理王金伟透露，该公司经纪人近期也与一些房东沟通，希望将报价虚高的房源挤出水分。

    没有抢房，也不会急跌，二手房市场正进入理性选房的时候，也正是刚需客看房、选房的时机。

    市南东部：黄金地段安家 价格：90-120万元

    市南东部的地段价值勿庸置疑，房价高得也让人咋舌，在这个黄金地段上是否有刚需房的立锥之地呢？

    “香港路南面没有可能了。”郝广银说，市南东部刚需房多在香港路北侧的一些建成年代早或是户型小的社区，如辛家庄小区、田家花园、逍遥花园、天山小区、香港花园、湛山小区等，总价在90-120万元之间。

    热点区域之一是辛家庄小区，一般户型面积在50-90平方米，单价为16000-17000元/平方米；其次是天山小区，面积在七八十平方米，价格也是16000-17000元。此外，热门区域还有湛山小区，因靠近市南实验小学，是学区房，一些有远见的刚需客也到这里提前买房。湛山小区刚需房面积在50-60平方米，价格20000元以上/平方米，总价达到100多万元。

    据郝广银介绍，别看湛山小区的房子贵，因为是学区房，所以还是很抢手。

    市南西部：从边缘到中心 价格段：70-90万元

    市南西部指西镇老城，追根溯源，是有着近百年历史的老城区，但一直处在边缘位置。城市东扩之后，这一区域更为衰落。虽在城市中，但显得封闭。随着海底隧道开通，西海岸加速发展，它的地理位置从西部变成了中心，是个有潜力的旧城改造区域。这一片区的新建商品房少，新近开盘的项目赫然将价格标到了18000元/平方米。

    据青房置换市南西部区域经理王娟介绍，西镇的刚需房源分为两类：

    一类是云南路回迁社区的新房。这类房源的面积在七八十平方米，总价达到90万元。购买这些房子的年轻人多数是在机关单位工作，收入稳定。

    第二类是低总价房源，购房者为工薪阶层，有些购房者就在周边的工厂工作。这类房源户型面积在五六十平方米，单价在12000元/平方米，总价约在70万元左右。这些房源的建成年代早，多数在上世纪90年代，有些甚至在80年代。

    在西镇还是便宜房子更好卖。据王娟介绍，近期仍有刚需客户求购五六十万元的小户型二手房，但这些房源在三月“抢购风”中消化掉了。反之，近期有四五套约90-100万元的高总价房源，因市场需求少，正试探性降价一两万元。

    市北北部：价格洼地 价格段：50-70万元

    在市北北部的四方老城区，过去几年来新盘不多，所以价格也比较坚挺。整体来看，这一区域价格在主城区偏低，是价格洼地，也是刚需集中的区域。

    据青房置换四方片区区域经理张丽介绍，四方片区刚需房有两个热点区域洛阳路小区和四方实验小区。

    洛阳路小区总价50万元左右的刚需房是成交主流，建成年代多为上世纪八九十年代，面积在50平方米左右，总价在在9500-10000元/平方米。

    周边一些相对新的社区价格也在每平方米万元左右徘徊。如洛东小区因为离区域商业中心较远，重庆路修路等原因影响，价格始终上不去。联城花园、铂金苑等新小区，因交易税过高，也限制了房东报高价。

    四方实验小区则是四方片区价格最高的区域，原因也是学区房，最高成交价格曾达到13000元/平方米以上，正常价格在12000元/平方米，60平方米左右刚需房，总价在70万元左右。

    浮山新区：新社区二手房报价高 价格段：80-110万元

    相比前述几个区域浮山新区的住房建成年代更近，社区规划理念更超前，鲁信长春花园、湖光山色、阳光山色都是景观园林设计出色的成熟社区。

    据王金伟介绍，浮山小区的住宅面积多在70平方米左右，单价12000平方米/平方米，总价在80万元左右。但如海尔东城国际、鲁信长春花园、金顶花园这些小区价格非常高，以刚需客户的经济实力多数只能买套一小户型产品。

    他介绍说，海尔东城国际五六十平方米的小户型总价卖到90万元，单价达到14000元/平方米，相邻的金顶花园单价也差不多。最贵的当属鲁信长春花园，70平方米的房子卖到了110万元。

    王金伟反映，目前浮山新区房源比较多，而客户少，有些房东报价虚高，如浮山小区有的房东报出了15000元/平方米的高价，中介经纪人也与房东沟通，试图挤出价格水份。 本报记者 张则涛

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