二套房贷收紧 专家支招：改善型购房巧融资

 自银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》规定后，关于二套房贷收紧的话题成为购房者最关注的话题。记者了解到，目前岛城各商业银行也已经开始严格控制第二套住房的房贷政策，虽然也有一些中小银行二套房贷有不同程度的优惠，但是审核条件非常得严格。

 二套房贷的再次收紧，让不少有换房计划的市民措手不及。那么面对严格的政策法规，购房者在有限的资金下能够通过更多的融资渠道成功买房吗？对此，记者走访了

　　质押贷款为首付注资

 二套房贷收紧后规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的客户，要求贷款首付款比例不得低于40%。并且，只要你之前办过住房商业贷款，即使还清了再申请住房贷款也得算二套房。简而言之，部分银行用来做优惠的路子现在已全部堵死了，对购房者来说，这就意味着需要筹措更多的买房钱。如此高首付、高利率让很多人来说都不敢轻易下单买房。

 招商银行青岛分行理财师徐女士建议，对于第一套已经还清贷款的购房者而言，换房时不妨可将无贷款的第一套房向银行办理房产抵押消费贷款以便增加第二套房的首付款。而且购房者可按照自己买房卖房的节奏，办理一年、两年的短期房产抵押消费贷款。虽然短时间内需要承担两套房贷，而一旦旧房出手后，仅支付很少的短期利息即可。不但旧房的房贷负担完全解除，还会有多余的钱提前归还新房的房贷。

　　利用公积金巧减负担

 “之前第一套房是用公积金贷款，再次购房是第一次用商业贷款，不知道算不算二套房贷？”、“虽然买第二套房时，但第一次使用公积金贷款，是否能享受20%的首付政策？”……对于公积金贷款与二套房之间的界定，许多购房者还是不甚明了。青岛市公积金管理中心的有关负责人告诉记者，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其他均按第二套房贷执行。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的也不例外。

 此外，有业内人士还建议购房者在首次购房时尽量先不要使用公积金贷款。由于公积金贷款利率不受二套房贷政策影响，因此若打算在短期内准备再次购房的首次购房者建议不要选择公积金贷款，等再次购房时再使用公积金贷款。据介绍，在目前低利率情况下，首次购房的商业性房贷最低为4.158%，仅比公积金贷款的3.87%高不到0.3个百分点，购房者多支付的利息很少。所以，年轻人不妨将首次使用公积金贷款的机会留在再次购房时使用。值得注意的是，目前在城阳、莱西等郊区买房，如果第一次使用公积金贷款仍可以享受20%的首付比例，这对许多购房者来说无疑减轻了许多压力。与此同时，未来如果利率重走上升通道，公积金贷款和商业贷款的利差就会拉大，届时公积金贷款就更合算。

　　相关提醒

　　组合贷仍避不掉“二套房”

 组合贷是借款人一部分贷款用公积金，另一部分用商贷的偿还方式。公积金贷款的部分比较好算帐，结清后再贷款仍是首套政策，而商贷比较麻烦即使借款人结清贷款，也避免不掉二套限制。这样算下来，组合贷款对借款人是很不划算的，再加上初审、批贷、放贷的速度较慢。此外，从公积金贷款政策来看，如借款人第一套住房使用公积金，在尚未还清前是不可以再次申请公积金贷款购买第二套住房的；只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款，同时不会被认为第二套房产，仍会视为首套住房按其政策操作，首付20%。

　　蒋 婴