地王的过去与现在 盘点岛城11个轰动地王(图)

台湾路6号地块目前还在基坑开挖。

    近日，关于地王的议论非常热闹，中海地产山东路老地王奠基，宁夏路新地王诞生。而周边二手房价见风就涨，被诸多业内人士评价为“不太理性”。地王到底有多大影响力？近些年来岛城诞生的一个个地王今天是什么样子？相关专题：昔日地王今日变身 细数青岛史上地王足印>>

    据了解，从1999年本市实行国有储备土地出让招拍挂制度

    2002年

    据了解，本市从1999年开始实行国有储备土地公开拍卖。业内普遍认为，岛城最早的地王出现在2002年9月3日。当天，芝泉路22号地块以5500元/平方米的楼面地价竞拍成功。

    芝泉路22号地王（最早）

    记者从有关部门了解到，该项目占地面积22454.5平方米，由3栋联排别墅和5栋电梯公寓组成。建筑密度仅为20%，绿化率大于40%，2004年底开盘，2006年5月入住。户型普遍较大，从140到350平方米不等，总户数105户。当年开盘价最低10354元/平方米，算下来每套房都超过150万元。记者从房地产交易中心查询发现，该楼盘在2006年10月完成销售，最高价为12718元/平方米。照此算来，地价约占销售均价的50%。“当年起拍价每平方米只有1830元，开发商5500元每平方米的成交价在当时已经算很高了。”知情人士介绍说。值得注意的是，今年4月28日，芝泉路28号、延安路93号地块出让，最终以7525元/平方米的价格拍出。时隔7年，地价涨了约2000元/平方米。

    海门路8号地王

    2002年9月30日，海门路8号地块拍卖，2415元/平方米起拍，最终海纳地产、华侨地产、亚麦地产三家地产公司联合以楼面地价5120元/平方米拿下。一个月内产生第二个地王。该项目后来建成海纳尊邸、瑞纳康都等小区。

    海纳尊邸共18层，总套数约90户，户型从55到200平方米都有。2006年2月开盘，开盘价约13000元/平方米，当年8月完成销售。而华侨地产开发的瑞纳康都是个板楼小高层，户型面积从31～365平方米不等，2005年1月1日，瑞纳康都开盘。据知情人士介绍，当时开盘价也在13000元/平方米左右。4日下午，华侨地产下属的青岛瑞纳物业公司向记者证实楼盘销售早已结束。

    至于亚麦地产开发的亚麦大厦，是只租不售的甲级写字楼，现已交付使用。销售人员介绍，现在实行整层出租，每层约700平方米，租赁费每天2.6元/平方米。

    2005年

    2003年和2004年，岛城楼市一路稳步上涨，但出让地块也逐渐增多，但真正的地王直到2005年才出现，而且一出就是三个。

    香港西路25号地王

    2005年4月16日，香港西路25号地块出让，土地面积18000余平方米，海信地产最后以8550元的楼面地价拿下，成为第三个地王。此项目后来被开发为清泉墅，共有29栋别墅，主力户型从220至330平方米不等，小区容积率仅0.5。记者从房管部门了解到，该楼盘2007年初开始销售，平均售价2.4万元/平方米。分3期进行销售，至今还有1套住宅对外销售。该小区也是岛城首个数字化实验小区，可以实现数字智能化服务。记者从周边中介店面了解到，有四五套该小区的房源转让，有套135平方米的更名房源，销售单价2.7万元/平方米。还有一套使用面积303平方米的多层别墅，高档装修，业主报价达到1360万元，单价更是高达4.4万元。“这位业主的报价有点高了，由于户型较大，转让成交均价在3万元左右。”中介店工作人员说。

    银川西路地王（楼盘最牛）

    2005年6月18日，银川西路三个地块同时拍卖，两块流拍，一块被华侨地产以楼面地价5120元/平方米拿下。这个项目名为“瑞纳紫域”，目前正在销售。售楼人员向记者介绍，该楼盘是多层高档住宅(共4层)，户型从90平方米到200平方米都有，均价1.4万元/平方米。记者从市房地产交易中心网站了解到，该楼盘于去年10月开盘，共有住宅145套，但至今只网签了16套，可以说均价挺高，销量一直不好。而且，小区的入住要求也比较苛刻，居民宣言中有几条“雷人”条款：“不允许喂养宠物”、“不在零点到六点淋浴”、“钢琴不准入户”等。售楼人员答复记者，这些条款业主必须遵守，目的是为了“确保邻里素质”。

    北海船厂地王（单价最贵）

    2005年10月，北海船厂三块改造地块挂牌出让，起始价均超过9000元/平方米，到目前为止也是本市挂牌出让地块中最高的。其中商服用地被海信地产最终拿下，成交价高达16200元/平方米。该项目随后被开发为海信广场。而三块地块中的住宅用地被其他公司建成“柏丽澜庭”，是青岛目前在售的顶级豪宅之一，共六栋小高层，仅206户，成交均售约3万元/平方米。

    2007年山东路地王（竞拍最激烈）

    2006年，本市没有出现引起轰动的地王。2007年9月5日，山东路西吴家村250号地块对外出让，起价只有2850元，11家企业参与竞标。经过近300轮角逐，中海地产以8330元/平方米的价格拿下。这一价格已经接近附近在售楼盘的销售价格，成为市北区地王 。但该地块直到今年6月26日才进行奠基，随后并没有立即投入施工建设。

    城阳流亭地王（最远）

    2007年9月28日，城阳流亭社区308国道旁边一宗地块出让，阳光股份和卓越地产两强争夺，最终阳光股份以总成交价3.8亿元拿下，楼面地价达3138元/平方米。在此之前，万科在附近拿下地块的楼面地价只有1059元/平方米。“一方面地价过高，一方面现在城阳楼盘集中。该地块的操作好比在刀尖上跳舞。”岛城楼市分析人士张百忍用这样的比喻形容楼盘操作的难度。据知情人士透露，该工地一直荒着。8月4日，记者致电阳光股份公司，原先负责人都已离开，工作人员默认了撂荒情况。

    2008年台湾路6号地王（竞拍黑马）

    2008年4月15日，本市对5宗国有建设用地进行公开拍卖，其中台湾路6号地块土地面积20661平方米，规划建筑面积35482平方米，土地用途分别为商服和住宅，起拍价为7900元/平方米。据相关人士回忆说，竞拍只有海信地产和金宏顺地产公司两家竞标，在现场双方不断叫出更高的价格。经过两百多轮竞相叫价，最终，青岛金宏顺房地产开发公司成功竞得，楼面地价14300元/平方米，和起拍价比几乎翻了一番。总价更是达到5.07亿元。在当年楼市低迷的形势下，拍出这一天价让所有人都大叹“想不到”。更让人纳闷的是，金宏顺房地产开发公司名不见经传，不少业内资深人士都对它不甚了解。市房地产交易中心网站收录了447家开发企业，但记者并没查到这家公司。业内人士估计说，该公司很可能是几家地产商联手成立的新公司。

    记者多方查询了解到，该地块项目有望被定名为“金宏花园”，目前还在开挖基坑。

    王家麦岛北山（面积最大）

    2008年6月11日，楼市一片低迷，浮山脚下青岛冻粉厂原址9万平方米土地出让，起拍价为7500元/平方米。据介绍，当时共有3家公司参与竞拍。海信地产和青岛市城市发展中心两家展开激烈角逐，该地块被手持137号牌的青岛市城市发展中心以11900元/平方米竞得。该地块虽没能成本市新地王 ，但也以较高单价成为崂山区近几年来的地王。

    8月4日一大早，记者来到这块面积庞大的地块。大门紧锁，四周砌着围墙，从高处俯瞰，该地块还没有进行任何开发，荒草有1人多高，厂里的一片玉米已经吐穗了。“一两年多没动静了。”附近居民介绍说。

    值得留意的是，该地块被亚麦山城二期、龙泽山庄、御景峰等在售楼盘三面“合围”，三个楼盘每平方米的均价分别约为1.1万、1.4万和1.7万。业内人士分析说，该地块建筑密度低，如果建多层，将来每平方米卖2万元不成问题。

    2009年东海西路地王（最划算）

    4月29日，市南区东海西路45号、47号地块公开拍卖，竞拍方只有一家。上海世茂股份有限公司联合青岛世奥房地产开发公司，以4250元/平方米价格拍得。对于这一价格，业界一片惊呼，有的认为，只有一家竞拍，此价格明显过低，“钻石地块卖出白菜价”。“马路对面的奥帆地块，海信地产拍出16200元的高价，4250元/平方米的价格显然太低了。还有人认为该地块面积仅有10723.9平方米，规划建筑总面积却达到214462平方米，近20倍的容积率几乎达到开发极限。据媒体报道，上海世茂负责人透露，该地块将建设两栋60到70层的超高层，预计今年年底前开工，2至3年整体完工。

    宁夏路78号地王（最新）

    不过，到了7月24日，宁夏路78号地块，无可争议地成为市北区新地王。该地块起拍价为4185元/平方米。经过近百回合竞争，青岛海厦置业有限责任公司以8350元/平方米的价格拿下市北区的新地王，位置距2007年中海山东路地王项目不足300米远。据介绍，该地块为纯粹商品房住宅用地，土地面积为6432.8平方米，规划建筑面积为9006平方米。

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    地王的影响力

    记者调查发现，政府日前公布的地价房价比例统计中，本市平均比例为28.8%。而地王项目的地价与房价比例至少在35%以上。由于地王项目楼盘与周边住宅明显不在一个档次，房价带动影响也就比较有限。

    地价房价比例至少35%

    梳理近几年陆续产生的地王，记者发现，已销售完毕或者正在销售的地王项目，青岛楼面地价与开盘销售价格的比例普遍较高，最早是50% ，目前为35%左右。业内人士分析说，地王经过多轮竞拍，在整个楼盘开发成本中相对较大。但受项目定位、容积率等因素影响，地价占房价的比例也有所不同。

    2002年首个地王芝泉路22号地块成交价5500元每平方米，楼盘开盘销售均价约为1.1万元每平方米。照此算来，地价成本约占销售均价的50%。海门路8号楼面地价5120元每平方米，建成的海纳尊邸和瑞纳康都售价约1.3万元每平方米。楼面地价占比近40%。到2005年的清泉墅和瑞纳紫域项目，两个项目定位都为高端，一个是别墅一个是小多层，瑞纳紫域楼面地价5120元每平方米，目前售价1.4万元每平方米。所占比例基本超过35% 左右。而 2007年至今产生的地王都还没有建成销售，所占比例难以统计。

    “地王对普通住宅不具有指导意义。”岛城楼市分析人士周泳旭分析说，地王多是稀缺地块，可谓寸土寸金。经过多轮角逐，地价被一步步推高。项目大多定位成高端住宅，而且侧重向地标式建筑方向开发，如果是地产大鳄运作还要算上品牌价值，售价无形之中就被拉高。因此，35% 以上的比例并不算高。

    对周边房价拉动有限

    “芝泉路22号的楼盘和周围房价不能相提并论，普通人根本消费不起。”玛雅房屋江西路店工作人员告诉记者，该楼盘的目前价位超过 2.5万元每平方米，但周边房价不到它的一半。以江西路为界，南侧约1.2万每平方米，北侧约1万元每平方米。记者走访发现，该楼盘周边基本没有相似楼盘，即使新建的海信慧园二期，房价顶多达到1.6万元每平方米，至于云溪小区、九水山庄、长安家园等小区，价格都在1万元每平方米上下。清泉墅也是如此。由于定位高端，一枝独秀，对周边房价的带动相当有限。而海纳尊邸、瑞纳康都等地王项目的价格，在香港路沿线并不算高。

    “如果地王定位和周边差距很大，那么带动效应并不明显。”岛城一家大型房产中介负责人告诉记者，如果在新楼盘扎堆的地段，地王涌现会给市场很高的预期，周边楼盘因此提价。但如果说周围都是高层，地王是多层或者别墅，或者说周围都是住宅，而地王是酒店式公寓，那么影响程度都比较有限。（文/图 记者 陈博）