大盘林立放量上市 "城中村"成青岛楼市主力区

  从我市2007年启动大规模城中村改造项目以来，近几年建成之后的新项目陆续上市，已经成为市区土地供应的一个重要组成部分。继绿城理想之城、万科金色城品等众多城中村改造大体量楼盘上市之后，今年下半年，我市还将迎来城中村改造项目的供应高峰，春和景明、花好月圆、蓝山湾、和达和城等多个城中村改造项目计划在下半年开盘上市，为我市提供了充足的后市房源。同时，双山、保尔、南岭大枣园社区等大体量城中村改造项目的开

　　“城中村”改造时代到来

 记者了解到，我市城中村改造项目自2007年大规模出让启动以来，已成为我市改善城区土地供应的主力。2007年，侯家庄、麦坡、佛耳崖三个城中村改造项目揭开了青岛市2007年城中村改造和旧城改造的序幕。同年，青岛市确定了改造河西村、河崖村、大山村、孤山村、华光村等9片旧城区、9个城中村的工作目标，其中，当年的重点城中村改造项目“侯家庄”和“大山片区”已分别被外来大开发商绿城房地产和万科房地产竞标获得，而今已经变身为设施齐全、功能完善、环境优美的高品质现代化住宅小区，成为李沧东部和四方东部新城区的亮点项目。

 2008年，市内四区“两改”继续加码，年内计划实施旧城区和城中村改造项目达到24个，其中城中村改造是“大头”，规划建筑面积约为713.4万平方米，占全部“两改”规划建筑总面积的80%，而城中村改造的“重头”放在了李沧区。当年4月份，总投资65亿元的李沧区文昌阁社区、下王埠社区、尤家下河社区3个城中村改造项目正式开标，分别敲定东家，拉开了李沧区城中村改造的序幕，三地块占地面积高达255.825万平方米。其中，由金茂嘉业房地产开发有限公司开发的下王埠社区伟东幸福之城已于今年上半年开盘入市，另外两个城中村改造项目文昌阁社区蓝山湾和尤家下河社区和达和城也将在今年下半年进入市场。

 除此之外，李沧区春和景明等多个旧村改造项目也将在今年下半年开盘入市，另外加上嘉合电业80多万平方米的郑庄改造项目、亚建40万平方米的苏家改造项目、台湾良奕房地产公司签约投资8亿元对东兴村进行的改造项目，中南控股集团有限公司对大枣园、南岭旧村进行的改造项目，我市迎来“城中村”改造时代。

　　开发商选“城中村”格外谨慎

 记者了解到，城中村因为规模大、单价低、地段较好等因素受到了众多开发商的追捧，考虑到地块的规模性，一些外来品牌开发商将旧村改造地块作为入青“大试身手”之机。但不少开发商表示，城中村的开发让他们又爱又怕。“比起净地来，旧村改造拆迁的成本要大得多，”地产观察人士张百忍表示，“同时，对于城市中的旧村来说，周边的环境一般落后于其他区域，因此需要对周边的整体环境进行改善和提升，也是一个需要考虑的成本因素。”

 不仅如此，有业内人士表示，有太多的事实证明，拆迁难是让不少开发商头痛的问题。“对于开发商来说，城中村改造中最难处理的还在于原住民安置的问题，”一位不愿意透露姓名的业内人士表示，“尤其是在许多村民对补偿标准不满的情况下，拆迁异常困难，因此，城中村的项目开发首要的难点是拆迁问题，如果政府不能做到净地出让的话，开发企业在拿地的时候格外谨慎。”

　　城中村改造可稳定房价

 对此，有业内人士表示，大量的城中村改造项目入市将对城市的发展有着积极的推动作用。“众多的两改项目入市使青岛的城市面貌发生了巨大变化，尤其是作为城中村的重点区域，四方区、李沧区大体量大批量的城中村进行改造，会整体提升整个区域价值，”张百忍表示，“另一方面，越来越多的大品牌开发商介入到旧村改造的开发，会对项目的品质、景观、配套都有一个整体的提升，大大缩小南北差距。”

 不仅如此，不少业内人士表示，近三年城中村改造项目的集中释放，将大大提高市区的供应量，进而进一步稳定房价。“自2007年以来，三年时间内市内四区共计规划51个两改项目共计1346万平方米，如此大的放量，出现了多个大盘，充分保证了未来几年市区的供应量，”张百忍表示，“同时，因为旧村改造的项目大都采用招标的方式进行，因此，该部分地块的土地成本一般都低于周边的净地成本，从而从一个方面起到抑制房价的作用。”

　　本报记者 山晓燕