旺季冷热不均加速“洗牌” 引发楼市创新

 今年以来，我市住房交易量节节攀升，销售金额大超去年同期水平。日前记者从市房产交易中心获悉，截至4月30日，我市市内四区新建商品住房共销售6098套，同比增长33.73%。进入五月份，楼市持续升温，但在整体销售向好的态势下，部分楼盘销售量却寥寥无几，冷热对比明显。

 市场竞争的加剧促使开发商将产品和营销上的创新提高到了一个新的层次，以期在同质化竞争中突围。

　　冷热对比加速“洗牌”

 开盘当日首批房源即销售一空；首次开盘销售金额达5亿元，二次开盘当天成交1.7亿元；开盘现场出现购房者争房现象……进入2009年，许多楼盘热销到“出人意料”的程度。在许多房地产业内人士眼中，青岛楼市跟着5月的天气一起升温了。

 和“五一”前后出现的火爆热销局面形成鲜明对比的是，部分在售楼盘依旧经营惨淡，售楼处少人问津，成交量也屈指可数。从青岛房地产网统计数据可以看出，除政策性住宅外，占据每周销售排行榜前二十位的楼盘总有几个固定的老面孔。

 显然，在开发商看来，趁着这拨行情赶紧让意向客户下单是当下营销围绕的主题，产品竞争进入白热化。从价格优惠促销、到可变户型的升级，到小区配套上、交通出行方面比拼，开发商想尽办法加快出货。从市场反应来看，购房者在经历市场起伏后更加理性，更倾向于购买品牌知名度高、性价比好的楼盘。

 “我正在考虑买房，已经考察了一段时间了。买房是一辈子的大事，一定要慎之又慎，同地段中较便宜的房子不一定是最理想的选择。”一位购房者表示，选房要综合考虑多个因素，价格并不是唯一标准。

 岛城一位地产策划机构负责人认为，“同地段、同时期推出的楼盘，肯定是品牌开发商的定价要高一些。购房者在购房消费时,一般会将房屋建筑质量、后期会否调价、前期物业服务等因素考虑进来，虽然多花一些钱，但降低了风险，反而是一种经济的选择。五月可能促成楼市再次‘洗牌’，去年已经淘汰了部分资金实力差的企业，今年有可能再淘汰一批产品粗制滥造的企业。”

　　楼市创新大行其道

 “借机出货”是大多数开发商对这一波行情抱有的心态。多位地产人士都表示之前对这轮行情的到来没有做好准备，但在看到种种迹象后，便决定抓住机会做促销。

 青岛今鹏翔投资有限公司CEO修方舟认为，“房地产市场产品的开发都会遇到同质化的问题，这也是市场发展的必然结果。目前来看市场是处于上升通道，但后市很难预料。因此，抓住机遇通过营销和产品的创新来争夺客户很重要。”

 细究当下一些楼盘热销的原因，发现这样一个共同点，即户型设计出彩、得房率高，户型实惠是项目受购房者青睐的重要原因。开发商也认识到，加强对消费者需求的研究，开发符合消费者需求的高附加值产品，方能实现快速销售。

 记者了解到，近期开盘入市的楼盘中不少在创意户型上大做文章，如海信·璞园的跃层小户型、万科、保利等各大品牌开发商推出的90平方米之内的套三居等，对此业内人士表示，创新户型的推出是开发商应变市场的需要。对购房置业者而言，差不多的价格可以买到性价比高的房子，这种诱惑极具吸引力 ，在中小户型不断增多的市场上更能带动项目的销售。

 从去年的坚守观望到今年的明显释放，购房者的置业心态正在转变。这种释放不同于几年前的泛滥失控，购房者愈发理性。其实除了地段不可变之外，户型与市场的紧密结合、内部配套的完善与特色彰显等等均可以被打造成为在竞争中无往而不利的利器。

　　“营销牌”打出新意

 不难发现，近段时间以来，各种营销活动也随着楼市的转暖，变得十分活跃。而开发商在这种针对性销售模式上，更下了工夫，活动的内容也更丰富了，各种有新意的营销活动也顺势而出。

 岛城一位地产策划机构负责人认为，“品牌大开发商面对小众营销更具有针对性和策划性，表现出了对市场的把控能力。与此同时，部分开发商仍然延续了价格上的大众化营销策略，在市场上显得略微有些被动，因此，在今年的大形势下，开发商如何利用市场的热点灵活运用营销策略，推出更多更有个性的活动带动销售也就显得尤为重要。”

 记者在采访中发现，适应市场需求，抓住市场节点，从而顺势推出行之有效的活动是今年岛城众多楼盘的营销主线。近年来伴随着楼市产品的升级，其品质已经得到了很大提升，但同质化的趋势也越来越明显。因此，在做好产品的同时打好“营销牌”其重要性便不言而喻。

 “我们注意到最近来我们这里买房的年轻人较多，其中有半数以上是为了结婚购置新房，所以我们重点为这部分客户量身定做了一些活动，如推出‘浪漫两居婚房季’特惠活动，以满足成长性家庭的置业需求。之所以借助婚房需求搞活动，就是看到了市场上的这一热点，只要中小户型的销售打开缺口，大户型的销售也会跟着上去。”保利百合花园销售负责人表示。

　　本报记者 吕 蕾