卢铿——海尔地产董事长兼首席执行官，著述超过百万字，被誉为地产界的“思想者”。从事房地产业近二十年以来，卢铿的名字总是与思想和创新相关联，1999年他首倡的“新住宅运动”，被誉为“以住宅产业为载体的一次意义深远的文化运动”。此后，卢铿又自觉地把“新住宅运动”思想成功融入上实发展的“新文化地产”理论体系，成为新文化地产的积极践行者，进而提出建筑哲学和审美范畴上的“新东方主义”思想，并通过“海上海”等具体项目，在创意地产、艺术地产领域内认真探索并付诸实践。2007年应张瑞敏的邀请，卢铿来到青岛掌军海尔地产，为海尔地产、也为青岛地产带来了鲜明的“卢氏风格”。当下的房地产市场可谓迷雾重重，如何应对当前形势？日前，卢铿作客青岛出版集团，与记者畅谈了他在房地产领域的最新观点。

　　从谁进都赚钱到“微利时代”

 卢铿表示，1998年有关房地产的一系列政策改变之后，房地产业进入了一个长达十年的平稳增长期。2006年，中国房地产新增建筑量占到了全球近40%，仅上海市的新开工量就超过了当年整个欧盟诸国的开工量。2008年房地产业出现了重大转折，从“谁进谁赚钱”的行业进入了“微利时代”。房地产业发展到今天面临着三个挑战，一是整体经济下滑带来的风险，美国经济在最繁荣的时候市场最高占到了全球GDP总量的30%左右，超量的浪费和信贷引起了整个西方的金融危机，现在的金融海啸只是第一波，第二波和第三波还不知道什么时候到来。第二个挑战是房地产开发成本一直在增加，土地、建材、建安、营销、财务、管理、税费等成本都在增加。房地产业曾经有过暴利，但今天已经没有。第三个挑战就是市场的低迷。去年全国住宅的空置面积达到了1亿平方米，而开发商储备的土地可产生的开发量更高达20多亿平方米。目前全国名义上有6万多家开发商，行业的洗牌一直在进行，有相当比例的开发企业实际上已经不存在了。

　　青岛房价已进入谷底

 对于青岛房价的未来走势，卢铿认为，青岛房价在短期内“很难上去了”。市内四区现在的住房均价每平方米接近八千元，市南区则到了一万多元，而重庆、沈阳市场价只有三千多元，这些城市的经济未必比青岛差。那房价会不会进入一个下行通道？卢铿认为也不会这样。对于房价走势路线，他提出了“河床断面”的曲线模型，类似于一个“倒梯型”：先是出现下跌，再经历一段相对平稳期，然后房价再逐渐上扬。现在房价已在“河床的底部”，会有一些小的波动，但整体上已经稳定。

　　现在买房的三个理由

 房价仍在波动，现在是不是买房的好时机？卢铿认为，如果不是一个开发商，而是站在一个中立角度上，他要建议消费者应及时出手买房。现在买房有三个好处，一是政策已基本到位。目前市场上销量已在回暖，从北京、上海等地销售情况看，销售都在回升，市场只有在价格调整基本到位的情况下，销量才会明显上升。二是现在买房子的选择空间大，市场供应比较充足，如果过了这个阶段，你看好的户型可能就已经卖掉了。三是整个行业降价空间已经不大，现在买房还可以找开发商谈折扣，大幅降价也不大可能会发生。消费者买房之后，短期内房价如果出现下降，也不必惊慌，从长期看房价将还会回升，房产的保值增值作用是明显的。要买的话应该买什么房子呢？卢铿认为，应该买性价比高的、开发商负责任的、有升值空间的和精装修的。千万不能买开发商撑不下去的，那样会后患无穷。

　　海尔地产的“过冬术”

 面对当前经济形势，海尔地产提出了“保、缓、停、改、让、进”、“现金为王”、“剩者为王”、“严冬突围，择机发展，有所作为”等一系列的工作思路，在“冬天”到来的时候，企业既要有“猫冬”的本事，又要抓住“冬泳”的良好时机。卢铿介绍，海尔地产现在实践着三个理念：“美好住居生活解决方案”、“小户大家”及“和谐社区”。海尔集团首席执行官张瑞敏指出，比冰箱更重要的是一个食品保鲜存储的解决方案。依据这样的指导思想，海尔地产把多媒体融入住宅中，创建了U-home系统，提出了“创造美好住居生活解决方案”等技术理念。现在多数住房户型不大，但不能因为做小户型而让功能缩水，海尔地产提出了“小户大家”的产品理念——如果每个小区都配上会所，会所配备的全部是每个家庭所必须的设施，比如说一个一千平方米的书房、一个家宴式的厨房，或者开设一个小区食堂，这些东西可以让小区居民人人拥有一个巨大的“公共会客厅”，这样购房者就不再需要太大的房子，只买六七十平方米的房子就足够了。卢铿介绍，经过一系列的提升建设，海尔·东城国际已经实现脱胎换骨式的变化，在未来几个月内，东城国际还将会推出一系列新的生活创意，成为青岛“卖点最多”的楼盘。

　　本报记者 赵健 实习记者 马海舟