【背景】

国家税务总局近日表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。专家指出，这一信息意味着物业税从“空转”到落实即将实现。

有市场人士预测，物业税正式征收可能在２００８年。对此，国家税务总局负责人表示，开征物业税尚无明确时间表。

物业税的出台对于房地产市场的影响，业界众说纷纭、莫衷一是。有人认为物业税的出台将改变市场供需结构、抑制市场投机，它的出现将颠覆房价；也有人认为物业

对这一话题，本报特邀北京师范大学房地产研究中心副主任、经济学博士王宏新、复旦大学房地产研究中心副主任华伟、金达利房地产综合研究中心高级研究员赵钊、上海市君悦律师事务所律师许海波进行讨论分析。

　　目标是“劫富济贫”？　

    正方：

赵钊：可能物业税这一次真的是一个劫富济贫的取向，就我们自己作为一个老百姓，作为一个业内人来讲，都希望会变成这样的一种方向。

　　反方：

许海波：税收有三个职能，第一个是财政职能，税收可以增加国家的财政收入；第二个是监督职能――通过税收对公民的经济行为、纳税义务进行监督；第三个职能是作为经济政策。

从宏观角度来讲，物业税可以影响到房地产的供需总量、供需结构以及市场微观经济行为的选择等方面，我认为，国家考虑这个问题，更多是从宏观调控经济职能上来考虑。

两年以前就在谈物业税的问题，现在还在谈，进度非常的缓慢。物业税的出台利益冲突很大，它对技术的要求也很高，我们一方面希望住宅市场健康发展，还是要鼓励住宅的消费；但是又不希望住宅投资投机过分，让市场大起大落。

因此在物业税的制定过程中，要考虑的第一个问题就是征税对象，向谁来征税；第二是征税范围怎么确定，哪些是应该征的，哪些是不应该征的，然后怎么征收。我们国家的情况相当复杂，从计划经济模式到现在的市场经济，有商品房、商贷房、公房还有农村房，应区别对待，一方面要鼓励住宅消费，另一方面要抑制住宅的投机。

王宏新：在谈到税收，尤其是税收政策的时候，它跟别的政策尤其是跟宏观调控政策不太一样，因为税收政策具有长期性、稳定性、中立性和公平性。从政策性的功能来讲，如果物业税是要调整我们资源占用，应该是长远的调控，而不是短期行为。

征收税率要统一？

　　正方：

赵钊：我希望政府能为自住购房者的的利益多考虑一下，税率要低一些，征收范围标准要高一点，覆盖的范围还要循序渐进一点。

　　反方：

华伟：事实上，有关怎样征收物业税，现在很多地方还不明确，比如，为什么只对住宅收，对写字楼酒店会不会也要征收？这些大家都没研究过。

而在住宅里面，由于目前国内的房价波动很厉害，所以对房价的跟踪相对困难，长期来看成本也很高。我们会对怎样的住宅来征收物业税，高端的，大户型的？但是在上海是一般价位的房子，在中部地区就很高档了；长三角地区人口密度高，长三角的大户型到了新疆、西藏也就很普通了。所以这个制定标准无法由全国来统一，要下放到地方政府来决策。

许海波：我觉得将来如果出台物业税的话，首先国家还是鼓励消费、鼓励自住的；第二，要解决高空置率的问题，这是资源浪费，也使想买房子的人买不到合适的房子；第三，将来还要根据国家的国情区分，来制定技术性更强的规范，以便政策最后的落实和执行。

将颠覆高涨的楼价？

　　正方：

赵钊：我觉得肯定会有影响。首先它肯定会牵涉到房产开发这一块，开发商拿到土地的时候向中央、地方付出地租，比如现金地租、承诺地租等，目前我们之所以这么热闹地谈这个问题，是因为中央财政和地方财政有冲突，物业税有调节和平衡的作用。其次，就目前国内已经购房和准备购房的人群来讲，大家对物业都是有升值的预判，因此物业税至少对投机者有一定的影响，因为其出台肯定会增加投资者每年收益的阻力。我们更期望物业税在未来长久稳定实施之后，对房地产市场的健康走向有一个正面的影响。

许海波：物业税是一个很大的外力，对这个市场会产生什么样的冲击，我觉得还是要看物业税怎么样设计的，如果这个设计真的很严密的话，也不排除市场会发生很大的震荡；如果是比较温和的话，变化会慢慢显现，物业税毫无疑问对这个市场是有实质性的调控。

　　反方：

王宏新：第一，我认为它颠覆不了房价；第二，物业税是不是实质上能够增加持有者的持有成本，我持怀疑的态度；第三，房价事实上是由市场而不是开发商来主导的。很多人都认为是地价的成本高而造成了房价高，而现实情况是，如果没有人们的需要，就不会有对这个土地的需要，也就不会有地王的频频出现了。

这几年大家发现一个很有趣的现象，以二手房为例，当房价上涨得很快的时候，政府往往用税收来抑制需求以达到房价调控的目的，而这种抑制需求的税收最后不可避免地转嫁给下一个接手的人。购房者会想，反正我买这个房子有赚头，就转给下一个人，下一个人认为也是有赚头的。如果你转嫁不了，持有这个房子就会增加成本，那就会抑制需求。但当前的状况是，市场供不应求，人们的预期很强，价格还一直往上涨。如果涨价过程的收益远远大于物业税的成本，那物业税的效果自然也不大。

华伟：短期内，物业税很难成为主流税种，也很难成为国家主要的税收来源，只是一种试点而已。想要通过物业税来降低房价是不可能的，但是可以用来改善两极分化。物业税只是用来增加房地产的持有成本，如果这一成本能够顺利转嫁的话，更加起不到抑制房价的作用了。