资本实力主导地产商发展路径 青岛十大地产商名单面临变局

上周，远洋地产宣布以21亿元的价格全资收购青岛颐中地产。曾经在青岛市场上叱诧风云的颐中地产一夜之间就此易主，建筑面积118万平方米的土地储备随之“陪嫁”，消息传来，让青岛地产界再次感受到了资本运营的无限魔力。

今年的青岛楼市上，处处晃动着地产大鳄们的身影。“先去资本市场上圈钱，再到拍卖场上拿地”，似乎已成为地产游戏的最佳路径。而对那些既没有上市，也没有大企业背景的公司来说，土地市场的大门正在缓缓关闭。

房地产行业中，资金和土地，正越来越像一对密不可分的孪生兄弟，主导着房地产企业的生死存亡。

　　房地产市场上演资本为王

在今年的土地拍卖市场上，买地大多已成为大地产商“拼富”的场所，除了一些边角地快，中小地产商已无力同大鳄们争抢。造成这一现象的背景就是土地招拍挂政策的落实以及银行信贷的紧缩，开发商私下低价拿地的机会已越来越少。这也就意味着，“融资”作为房地产开发的一个关键环节，在地产开发中的地位越来越突出。

土地是房地产开发的基础，回顾今年大宗土地的出让情况，大地块基本上都已成为中海、万达、阳光股份等资本大鳄的口中之物。

经济学家巴曙松撰文指出：“因为土地市场的变迁，拿地越来越成为资本密集的游戏，房地产行业的业内教科书在强调最为重要的前三位的要素时，往往已经不再是位置、位置、位置，而是金融、金融、金融。”

据介绍，从西方成熟国家的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段：第一阶段以房地产开发为主，房地产的资金支持主要来自于银行；第二阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主；第三阶段则是以房地产证券化为核心的阶段，通过证券化，房地产成为了全民投资的产业，导致大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。

　　本土企业加紧转型

作为一个资金密集型行业，房地产业同金融业融合程度的深浅，决定了企业竞争力的强弱。从本市房地产企业来看，还没有纯粹的房地产上市公司，银行贷款仍是市场上最重要的资金来源。这也就决定了在同外地大鳄的竞争中，本土企业必须承担更高的融资成本。

面对这一现象，我市房地产企业今年加快了向资本市场进军的步伐。除了早就准备上市的百通，青建集团在完成改制之后也做出了进军资本市场的规划。还有海尔，引进原上实总裁卢铿做海尔地产董事长，在“做强做大”上显示出强烈的扩张欲望。有分析人士指出，目前海尔已拥有自己的上市公司，完成了入股海尔纽约人寿和青岛商业银行等动作，在金融业中已经搭建起了一个强大的融资平台，再加上海尔集团在全国各地的土地储备资源，海尔地产已经具备了迈入国内一流地产企业的资本实力。

　　“十大”企业座次将重排

一年多来土地和资本的巨变，使得地产企业的实力对比也发生了逆转。众多原本如雷贯耳的房产企业正成为历史名词，即便是一些风头正劲的企业因为土地储备的不足，也显示出了后续乏力的迹象。与此同时，中海、万科、卓越、宝龙这些外来公司正成为家喻户晓的地产品牌。

青岛地产策划人龙江表示，越来越多的迹象预示着，今后几年，如果再做排名，青岛十大开发商很可能将从这些企业中产生：一半是中海、万科、卓越、绿城、宝龙、和记黄埔为代表的上市公司，另一半则是海尔、海信、城建、青建、天泰、百通为代表的本土大鳄。像其他一大批过去的“十大”企业，如果没有特别的融资渠道，可能会很快在TOP10名单中消失。