近期的房地产市场，房贷新政的“层出不穷”成为关注点。央行于9月份分别出台了关于上调金融机构人民币存贷款基准利率和提高第二套房贷款首付的政策，使升级置业的自住者以及投资者的贷款初始成本及利息成本均出现显著上升。

继9月的调控新政出台后，10月17日,十七大代表、建设银行行长张建国对外透露，建行的二手房利率将是央行基本利率的1.1倍，至于贷款成数，总行要求六成。此言一出，进一步加重了房贷新政对购房者的影响，大有风雨欲来之势。

　新政加重楼市观望气氛

层出不穷的房贷新政意味着贷款买房将支付更高的成本，改变着人们的心理预期，使利率风险成为购房决策中的一个主要衡量指标，使其不仅抑制着投资性购房的需求，也让改善型需求的购房者受到了影响。在高房价下，房贷新政无疑正在从首付和利率两方面削弱人们的住房购买力，使多数人贷款准购房族对此忧心忡忡，进而加重了楼市的观望气氛。

业内人士普遍认为，目前国内正处于房价全面调控阶段。因此，对贷款投资房产的投资者来说，应仔细盘算一下购房的风险的情况。据业内人士分析，在359号文颁布后,不仅买第二套房需要提高首付,而且利率提高了1.9575%,以每次加息幅度0.27个百分点计算,相当于加了7次息,使购房成本大幅提高。以总房价100万元、贷款15年为例，原贷款七成70万元，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，执行新政后，买第二套房不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了六万多元。这使消费者进行升级置业的积极性自然受到了很大的打击，做出暂缓购房之举也是出于无奈。

“在房贷新政频频出台的影响下，使一些举棋不定的外来投资者也开始打退堂鼓了”，某房介公司李经理说，前段时间他的沈阳朋友王先生来青看房，打算有满意的房子就买，没就不买。当汪先生在了解到房贷新政带来的变化后，随即决定暂时放弃买房。据了解，像王先生这种可买可不买的投资者，以及有意炒房的投资者，近段时间都暂时偃旗息鼓了。

　　房贷风险值需高度重视

近年来，在楼市一片火热的氛围下，房贷曾被各商业银行视为“优质蛋糕”来极力拓展，导致房贷规模成倍扩大。在当前房价持续上涨、利率多次上调、个人房贷款支付不断增加的情况下，若综合累积效应一旦超过购房者的承受能力时，则意味着商业银行个人住房贷款在近一个时期内将逐渐步入违约高风险期。这使曾经的“优质蛋糕”变成了当前银行界的新难题。

统计显示，自2004年10月29日以来9次上调利率，以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元。与此同时，若对于24年的贷款来说，利息首次超过了本金。据了解，近年来我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势。数据显示，工、中、建三大行个人住房不良贷款由2005年年末的184.42亿元上升到2006年年末的192.41亿元。在当前房价持续上涨、利率频调、提高首付的情况下，综合迹象表明房贷违约风险值正在逐步增加。

房贷违约风险值逐步增加的预警，需要放贷银行的高度重视。美国次级债危机和英国北岩银行挤兑风波的前车之鉴，值得我国商业银行警惕。我国银行业现正处于转轨期间，对风险的把控水平还比较有限的，尤其在房地产市场处于快速发展势态、房地产市场风险不断凝聚加大的情况下，加强银行业的监管与引导就显得更加重要。

　　政策联动为火热楼市降温

为抑制楼市的火热势态，政府主管部门进一步将工作重点转向地产调控，把保障住房供应、抑制房价作为下一步工作的重中之重，以多项政策联动来给高烧楼市降温，促进房地产市场健康稳定发展。

10月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署第四季度经济社会发展工作。会议表示，四季度将全面落实房地产调控政策，抑制固定资产投资增长过快和信贷投放过多，密切监测贷款投放进度和投向，引导商业银行控制规模、优化结构，对资本金不到位的新开工项目暂缓发放贷款。此外，本季度将大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨。　

中国发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广近日在《中国证券报》发布的研究报告指出，明年价格调控的重点是房价而不是物价。他强调，抑制房价过快增长主要是要调整房地产政策，可以从以下几方面着手：一是住房基本政策是只鼓励家庭拥有一套住房，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外籍人员购买住房；二是加大税收调节作用，尽快出台征收不动产税政策，促进“卖房”；三是对购买第二套以上住房采取严厉的金融抑制政策，将购买第二套以上住房的首付提高到40%以上，并将其利率大幅提升，以抑制住房的投资需求。