打击“捂盘惜售” 政府再度发力 上海规定3万平方米以下新楼盘须一次预售

　　一期楼盘分数批开盘预售，每批房源只有几十套，一开盘就摆出“房源有限、要买请早”的姿态……不久，这类目前在上海房地产市场上屡见不鲜的情况有望被杜绝。

　　据报道，上海出台最新预售规定，已经达到预售标准的住宅楼盘(不超过3万平方米)须一次性申请预售许可证，开发商不能再以少量多批的形式卖楼。这是防止开发商捂盘最具实质性的一招，据了解目前其它城市尚未有类似规定。

　　上半年房源供应紧张

　　由于看好沪上楼市下半年涨情，已是扑朔迷离的上海楼市，最近在部分开发商“导演”下，先捂后放上演了一出“尺蠖之曲”的故事。“尺蠖”是一种蛾类害虫，幼虫因为缺少腹足，爬行时靠胸足与臀足，身体呈桥状一曲一伸。“曲”是为了“伸”。生物界的这种现象，不幸与今年的上海楼市发生吻合。

　　据上海当地媒体报道，今年年初以来，上海楼市捂盘或变相捂盘现象严重，且愈演愈烈。5至7月达到高潮，市场甚至传出房源供应不足的信息。而8月上旬开始，这些开发商集中放量。住宅商品房新增供应量同比成倍增加，而经过几个月捂盘以后的房价大幅飙升，一般上升20%－30%，最多可达67%。

　　受捂盘和变相捂盘影响，沪上7月底以前上海楼市房源呈下降趋势。据中国房地产指数系统办公室数据，7月份上海住宅可售面积为697.92万平方米，可售套数为55517套。环比分别下降了7.93%和2.18%。

　　此前上海房地局相关负责人表示，可售住宅1000万平方米是个警戒线，低于这个警戒线房价就可能出现反弹。实际上，自今年3月上海可售住宅新房供应量跌破1000万平方米以来，上海一手住宅楼盘的存量每个月都呈现下降态势，甚至出现了原本应该处于配角位置的办公楼以及商铺供应量大于住宅供应量的局面。

　　“囤地捂房”断开了市场有效及时供给的链节，严厉打击捂盘惜售行为已经迫在眉睫。

　　预售划定3万平方米标准线

　　据悉，上海此次新政策规定，开发商申请楼盘预售许可证时，必须通过上海房地局的检查，如果该楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，那这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。

　　按照规定，楼盘达到预售标准为：7层以下(含7层)商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构封顶；8层以上(含8层)商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构2／3以上(不得少于7层)。

　　由于上海房地局此前规定预售许可证下发10天内必须开盘，也就是说，开发商必须将大量房源短期内全部上市，分批销售的情况将很难再出现。

　　“这应该是防止开发商捂盘最具实质性的一招。”业内人士表示。据了解，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。

　　打击捂盘，规范市场秩序

　　据透露，一些开发商在给楼盘定价前往往会将首批数十套房源提供给市场，根据市场销售情况来决定后期房源的定价；另一方面，在目前市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。

　　可以发现，目前很多楼盘每次开盘供应量都很小，往往一抢而空，而购房者等到下一批开盘时，却发现销售价格已经上了一个台阶。因此，开发商分批上市导致的一个后果就是，区域房价随之也不断抬升。

　　针对这种情况，上海房地局此前就已经下发通知，要求严格打击开发商捂盘现象。具体措施包括成立监测中心对每一个房地产项目实行全过程的动态跟踪和监测分析；对已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘的商品住宅项目进行处罚；对商品房销售将实行网上全过程监控，指导开发商制定销售方案，在销售全过程落实“实名制”，重点加强对炒号、人为组织排队、内部订购等违规情况的监测等。

　　上海楼市此项新政严格实施的话，将能有效打击当前房地产行业内普遍存在的捂盘惜售、人为制造供给紧张现象，从而达到增加房地产市场有效供给，稳定房地产市场价格，规范市场销售秩序的调控目标。房地产企业在这一措施调控下，只能被迫加快销售，通过捂盘惜售获取最大超额收益的操作手法将面临较大的政策风险，企业盈利将得到提前释放。