文/盛立中

　　进入 新的世纪，地球村的人们不断被飚升的房价搅得心烦意乱。在房地产开发商和房地产中介机构早已赚得盆钵满贯的尽情狂欢中，我们该说些什么？我们又能说些什么？时至今日我们似乎也还没有真正看到这条路的尽头。

　　看不到头的房屋价格

　　露丝小姐是去年底从西班牙毕尔巴鄂地区的一家会计行转到同城的房地产贷款中介公司的。近10个月的时间里，露丝每天都要工作12个小时以上，为此她已经“义不容辞”地推迟了两次原本订好的婚期。

　　西班牙房地产市场的火爆，使得许多像露丝这样的房地产经纪人一样兴奋得团团转，而西班牙的房价也在这些人的手头上一再改写，新房价格从2004年7月—2005年6月的12个月内上涨了17.17%，全国房地产均价已超过2000欧元/㎡；同期的二手房价格也上涨了17.29%，其上涨幅度位居欧盟之首。

　　在美国，飓风带来的灾难仿佛成了房价上涨的助推器，美国很多城市的房地产市场已经热得离谱，但仍未有退烧的迹象。从去年4月到今年3月底的一年中平均房价上涨了12.5%，加州、佛州、内华达、夏威夷、马里兰和华盛顿特区都有20%以上的涨幅。像纽约曼哈顿区一幢100㎡的小户型住宅的均价已超过百万美元。而在5年前，购置一套同样的住宅五六十万美元就能搞定。在纽约市六大道和七大道之间的繁华地带，已经找不到400万美元以下的精装修公寓房了。

　　美国佛罗里达州的房地产经纪人麦克尔面对《华尔街日报》的记者，抑制不住满脸的兴奋，他每一个周末平均要接受五六个家庭办理房产手续的申请，而询问楼市信息的电话在正常工作日里从来没有停过。一向视房地产市场为“非主流”的美国各大名校商学院，相关课程竟也在MBA学生之间变得无比火热。

　　在全世界投资者的兴奋和焦虑反反复复地发作并传染的过程中，各地的房价也像断了线的风筝一样飘向天际。这波全球跨世纪的房产大宴，升值之快、历时之长、波及范围之广屡屡创出令人瞠目的记录。资料显示，1997年—2004年期间，全球房地产价格一直在发飙。美国房价疯涨了273%，同期，荷兰阿姆斯特丹的房价也涨了一倍。澳大利亚和西班牙的房价都几近成倍的涨幅。南非房价过去12个月上涨24%，香港房价2003年下半年以来上涨了50%。

　　英国《经济学人》最近对20个经济发达国家或地区的房地产价格情况进行了一次专项调查，数据显示，在过去的一年中，这些国家有半数房价上涨10%以上，住宅价值在过去5年内的涨幅高达40%，住宅总价值上涨了30兆美元，涨幅超过发达国家GDP总和，发达地区住宅总价值已增至70兆美元。

　　在过去十几年里，英国房地产的平均价格翻了一倍多，英国一家著名财经媒体不无诙谐地称，“有些英国家庭甚至已经决定住到法国的加莱海峡省，每天穿越英法海底隧道，去伦敦上班。”

　　然而，法国人与房子博弈一点也不比英国人轻松。在首都巴黎的街头，你只要与当地人讨论房子问题，法国人脸上的肌肉比英国人绷得还要紧。

　　巴黎地区房子的平均价格在今年初就已经冲上5000欧元/㎡大关，这是一个令法国中产阶级也难以承受的价位。在巴黎的市中心区，6000欧元/㎡以下的房子早已经成为历史。法国的年轻人感叹，在巴黎市区找到价位适中的房子简直天上掉馅饼的概率都小。没辙，买一居室或远离市区“二选一”！巴黎区一个公共行业协会的负责人皮萨尼称，现在房子价格“大大超出家庭清偿能力所及的范围”，更糟的是房价具有流感症状，整个大巴黎地区都在受到一种蜗牛型运动的传染，“没有能力在巴黎市区买房子的家庭，转向巴黎近郊购房，而那些住在近郊不具有偿债能力的家庭干脆卖掉房子搬到更远的郊区。”

　　“房屋拯救了世界”

　　究竟是一种什么样的神奇力量在推动房价上涨，使全球房市变得如此疯狂？

　　美国的一家著名财经杂志刊出的封面标题是:“房屋拯救了世界！”纵观本轮全球房地产价格飙升的过程，我们发现一个有趣的现象，即，但凡房地产价格有一定升幅的国家，经济上都有一定幅度的增长；反之，亦然。比如作为世界主要经济国家的日本和德国并没有加入这轮全球房地产盛宴的狂欢，经济上就表现得十分乏顿。这就是所谓的投资刺激。美国2001年以来创造的全部就业机会中有2/5来自于住房相关的部门，如建筑、房地产信贷和中介机构。英国、西班牙和澳大利亚的情况也大体相当。

　　现实中，为了摆脱经济衰退的威胁，在新经济泡沫爆裂后，房地产市场在很多国家“自发形成”一个投资热点确实担负了一种经济使命。换句话说，房地产价格有一定程度的升幅和当作股票一类的金融资产被炒作，这本身并不是一个错误。像韩国这个不足5000万人口的小国，其游离于市场上“找不到方向”的资金就高达六七千亿美元，总得让他们有一个出口吧。据韩国联合通讯社报道说，进入2006年，首都首尔江南地区的房价暴涨，一个100平方米的房子平均价格涨到6亿韩元（约60万美元），在韩国，只有最高收入家庭才有能力接受这个价格。美欧等一些国家之所以在眼下这个点位仍然不愿意结束这场狂欢，这是其中的一个重要原因。英国去年下半年对房地产市场开始打压，但最近为什么又利用金融杠杆（降息）欲重新启动该国的房地产市场，唯一的原因就是担忧经济衰退。

　　拐点还未出现

　　房地产市场也好，股票市场也罢，任何经济活动都有特定的周期性，有拐点。时至今日，似乎还没有人敢断言这场席卷全球的房地产盛宴还要持续多久，以及会用什么样的方式来结束这场狂欢。

　　美国是全球最大的经济体，也是引领世界经济增长的主要引擎。从某种意义上来说，美国房地产市场的未来走势将决定全球未来数年的经济发展方向。

　　小布什执掌白宫这5年里，经济复苏以及失业率保持在一个较低的水平，靠的是低利率和减税，刺激的对象主要是房地产建筑以及与其相关的行业。到目前为止美国人放贷债务总额已高达8.8兆美元，比本世纪初增加了42%。消费支出和住宅建筑产值在美国GDP增幅中已经占到90%。

　　然而，借了钱总是要还的。现实中，人们对房价飙升导致全球金融危机的担忧已经有一段时间了。关键是算账的日子什么时候到来。人们非常清楚目前的房屋价格里已经积累了无数的泡沫，但准确预测房价在一个时间点里下跌本身就包含着另一种意义上的泡沫，尽管房价肯定要下跌，尽管危险正在一步步逼近。

　　美国佛罗里达州讲授房地产课程多年的艾伦教授称，佛罗里达的一些购房者买到房子后，甚至都懒得去出租来收回一部分投资成本。这些对市场抱有十分信心的人们会说：“这些房子几个星期后就会出手的，何必找麻烦去出租！”言外之意，用不了多少时间他们的房子就会在出手时大赚一笔。由于房产升值，很多人已经开始忘掉了他们自己的角色了。艾伦教授称，他的一些学生以自家的房子作抵押，购买那些甚至还没有建的期房。学生们想的是，房子将升值20%到40%，如此一来，8000美元的首付最终可以给自己带来8万美元的收益！这不是“做白日梦”吗？“他们都不动脑筋想一想，如果这么容易就可以赚到这么多钱，他们的老师为什么还站这里而不去购房？”

　　10月1日，美国联盟住房按揭公司CEO塞朗发出警告称，波士顿、纽约和加州等大都会地区住房涨价所形成的泡沫，不久便会爆破。世界经济论坛和国际货币基金组织此前也已多次发出警告，正是由于本轮房价上升带有一种全球嘉年华的表象，任何国家房价的下跌都极有可能同步发生，后果也将极其可怕。IMF的一份研究显示，40%的房市之后是房市萧条，在平均长度为4年的萧条期内房价最低也将跌去30%。

　　近期值得注意的两件事是，英国央行为了刺激该国房地产市场重新升温，借以提升经济活力，最近宣布降息25个基点至4.5%，这是该行自2004年8月结束旨在冷却房地产市场而采取一系列加息行动后的首次降息；而由于受“卡特里娜”飓风的影响，美国受灾地区周边城市的住宅价格又开始了新一轮的飙升，一些房地产开发商又开始预言，美国历史上最大的住房开发时代就要来临了。

　　中国，低收入者被绑架入市

　　全球房价上涨不可避免地影响到了中国，很多人在网上已经把房子（加上医疗、教育）归类为“新三座大山”，有人大骂炒房者抬高了房价，有人大骂政府职责的缺失。这似乎都有道理，被骂的人也都感觉冤枉。商人如果不为利而谋，就不能称之为商人。炒房者是另一种意义上的商人。其实，在商品经济的氛围中，由于房子的资本特征和流动性，任何买房人都是潜在的投机者，随时有可能变为现实的“炒家”。关于政府的角色，不是说政府调控的力度不够吗？好，税收、利息和开发准入制度都用上了，结果呢？房价不跌反升，老百姓不但未从中受惠，反而使“圆房梦”渐行渐远。换句话说，上海的房价被打压到万元以下，相对于那些人数众多的工薪阶层来说，又有多少人能买得起房子？

　　中国房价上涨的成因与西方国家有很大不同。供给不足、热钱涌入、银根宽松、经济的成长性都是房价飙升的诱因。但有一点我们要清醒，中国的房地产市场决不是一个成熟的市场。大多数开发商还处于资本的原始积累阶段，土地资源的垄断权也操控在相关权力部门手中。从目前情况看，方方面面的原因，都不具备让中国房价大跌的可能性。金融机构对房贷市场的感觉从来没有今天这样好过，房产开发商更对国内外的投资者感恩戴德，相关部门对房产开发与土地使用权的审批权也从来没有今天这样如此的偏爱。他们谁都不希望结束这场狂欢。另外，客观上赌人民币升值的热钱不会轻易退出中国市场，前一阶段中国股市低迷不振，出口企业面临美欧设限其资金必然要重新洗牌，这些在中国市场上被称为“找不到方向”的资金可能找到的出口就是房地产市场。

　　我们看到，目前被逼急了的房地产开发商终于说出了“我们就是为富人盖房”；而在超额利润的驱使下，眼珠子都要蹦出来的开发商，则不惜将拆迁户活活地烧死在原本属于自己的房屋里。其实，开发商为买得起房子的人盖房本身并没有什么错误，他们不是慈善机构，没有责任为穷人买房而降低利润。为了掠夺稀缺的土地资源或大肆贿赂或欺诈老百姓则暴露出我国房地产本身与经济发展、与建立和谐社会的宗旨的背离。

　　房子问题是制度问题，其核心就在于我们到底想为居民建立一个什么样的房屋供给制度。一方面要市场化，一方面审批制度大行其道。而尤显重要的是，时至今日仍然没有一个合理的与老百姓收入相配套的民有所居的制度保证。由此，中国房地产市场上出现这样或那样的故事都不足以令人惊讶。比如说，富人住的条件好一点，这不是一个错误，但那些中低收入阶层稀里糊涂地被架上这个不成熟的市场合理吗？房子问题可不是“阵痛”，是“长痛”！

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　　日本房地产泡沫的破裂

　　日本的房地产热始于20世纪80年代中期。当时日本经济快速发展的表象以及日元升值放大了真实经济的实力，为人们带来了巨大的投资冲动。在这同时，日本政府放松了对金融市场的管理，宽松的银根和多得受不了的资本，客观上为投资者信心注入了强心剂。房地产开发商及中介机构互相和应，大事造势、用势，令市民基于恐惧或贪念而争先恐后进入房市，竞相把资金投入到满载着对房子痴迷乘客的这列高速火车上。

　　在大量狂热资金追逐下，市场对房地产“非真实”需求放大了数倍，导致日本房价轮番上扬，价格狂飙不止。说来也好笑，当时，就是荒无人烟茅草不生的撂荒地也以年均几十个百分点的速度上涨，再傻的人也看到了日本土地的稀缺性！到1987年，日本的商业和住宅用地年上升率甚至超过了76%。住宅用地按当时汇价最高价曾达到9万美元/㎡。在东京银座，1991年巅峰时期曾创下42万美元/㎡的纪录。如此这般，以银行信贷失控为核心、全民投资为赌注的房地产泡沫被史无前例地吹起了。

　　1990年初，日本央行对经济实施“电击疗法”，房地产价格开始暴跌。据统计，只用了一年的时间，日本大城市中各类物业的价格平均就下降了50%。在东京银座，商业地产的平均价格仅为1990泡沫高峰时的25%；而住宅房产的平均价格是1990年的40%。全国平均房价跌幅更高达80%。

　　泡沫的爆裂不但使很多日本人在一夜之间成为穷光蛋，而且自杀和大批患上心理疾病的那些震撼世人的案例，在今天回味起来都有些令人毛骨悚然。（编辑 穆钰）