二手房中介业将有“示范”文本

    《青岛市房屋买卖居间合同》等中介服务合同将在全市范围内推行使用

    同商品房相比，二手房买卖程序较为复杂，因此，由“中介”来代理二手房的买卖业务成为大多数市民的首选。目前，青岛市房屋中介公司大大小 小已经发展到数千家，中介行业已经成为一个令人不可小视的“大行业”。

    但是，从第一家中介公司出现到现在，我市整个房屋中介行业一直处于一种无序竞争和不规范交易的阶段，没有一份统一而规范的“合同示范文本”。许多中介公司也存在“吃差价”、“现金收购”以及服务质量不过关等种种现象，从而导致了很多二手房交易的矛盾和纠纷发生。每年在人民法院和仲裁委员会，因为房屋中介事务而发生的民事纠纷案件占很大的比例；而市民向政府机关投诉的案件中，以房屋中介事宜为起因的也时有发生。

    为了使我市房屋中介行业走上正规化和法制化，真正把该行业做大、做强，同时，使市民能够找到“放心中介”，得到真正规范的房屋中介服务，经过调研、广泛征求中介企业以及消费者意见，目前，青岛市工商行政管理局、青岛市国土资源和房屋管理局联合制定了《青岛市房屋买卖居间合同》和《青岛市房屋租赁居间合同》两个合同示范文本，并将在青岛市全市范围内推行、发放和使用。

    两个合同示范文本的推广和使用，会对我市二手房买卖以及租赁中介行业带来怎样的变化，对维护消费者权益方面带来哪些好处呢？对此，记者采访了青岛市工商局合同管理处的韩金波助理调研员。

    韩金波认为，从中介行业开始发展到目前为止，国家相关部门并没有出台房屋居间业的合同示范文本。而我市当前的现状也是大部分中介企业进行中介业务时没有使用中介合同，仅仅是在双方的买卖合同或者租赁合同最后一页上，加盖公司法人印章，或者直接注明“中介费已收”字样。尽管最近几年，一些较大的本地企业和外来中介公司都制定了企业自己的合同，但是由于这些合同是企业单方面制定的，在很大程度上倾向于保护企业自身利益，很难全面考虑消费者的权益。同时，由于企业自身属于当事人一方，其制定的合同属于“格式合同”，而根据《合同法》的规定，企业对合同没有解释权，因此在很多问题上，企业制定的“格式合同”受法律制约。另外，企业制定的合同文本都是以中介企业与购房人或者与承租人为合同主体的，一般没有与出卖人或者出租人为主体的合同，很难保证当事人三方的权利与义务。因此，从这个意义上讲，此次合同示范文本的出台，弥补了我市房屋居间业没有统一而规范合同文本的空白。

    从合同自身所规定的内容来讲，韩金波认为，新的合同示范文本解决了以下几个方面的问题：首先解决了以往合同主体不健全的问题。新的《居间合同》除设定了买卖双方（租赁双方）外，还设定了居间人为第三方。使中介公司在做居间业务时摆脱了以前在合同中没有位置的尴尬局面，名副其实地取得“名份”。就“名份”的权利来讲，对于房屋的买卖双方和中介企业是双赢；就义务而言，合同又是一把双刃剑。

    其次，新的合同示范文本条款清晰，权利义务对等，体现了对当事人三方权利义务的保护。解决了许多消费者在买卖（或者租赁）房屋时，不会制定合同，对中介公司提供的合同又不认可的现状。同时也解决了个别人因“跳单”行为，侵害中介公司利益后，中介公司因没有合同而不能依法追究侵害人的局面。

    据介绍，新合同示范文本将首先在我市一部分较大中介公司和“守合同重信用”企业中进行推广使用；另外，尽管该合同文本不会强制使用，但是为了保护消费者自身的合法权益，有关部门将通过宣传和报道，让市民充分了解《居间合同》示范文本的益处，在进行二手房买卖时，主动寻找使用该示范文本的企业签订合同，从而促进整个房屋中介行业规范化和法制化的进程。（本报记者）