近年来，随着我国经济的高速发展，私家车的拥有量在急速增加。同时，现代化的生活和集约有效地利用土地的要求，使地下车库（位）（以下统称“地下车库”）的建设越来越多。

    但值得注意的是，地下车库的产权不清。车库的产权到底归谁，争论不休。观点一认为，开发商有车 库的规划建设手续，对车库投入了建设成本，而地下车库并未参加其销售商品房建筑面积的计算，认为产权当归开发商，其有权自行对外销售；观点二认为，车库属居住小区的配套设施，产权属小区业主共同所有，开发商无权销售；观点三认为，应给开发商办理用地手续，明确产权，允许销售，并办理产权登记。

    开发商普遍以5万元－20万元／个的价格出售或以200－500元／月的价格出租的地下车库产权却不清楚，这不是一个小问题。不仅国有土地资产流失严重，而且购买者的权益也没有得到应有的保护，存在着极大隐患。就此，笔者进行了思考，并提出以下拙见。

    笔者认为，上述前两种观点各有偏颇。当前。地下车库的用地手续问题较为复杂。有的有用地批准手续，但也仅为划拨手续；有的仅有规划建设批准手续，却没有用地批准手续；有的直接利用地下人防工程，或干脆没有任何手续。

    根据我国现行规定，规划建设批准手续，并不能取代土地批准手续。有规划建设手续，只能说明是合法建筑。而要有产权，并对外转让或做其它的经济活动，则必须有对应的土地批准手续。我国《土地管理法》规定，建设项目必须办理用地批准手续。没有用地批准手续，则无土地产权，更无权转让、出租。

    若开发商建设地下车库，但并未办理土地手续，则开发商此时对车库没有产权，购房户亦没有产权。若开发商办理的仅是划拨用地手续，根据《房地产管理法》的规定，开发商也无权对外销售或出租车库。与购房户签订的销售（租赁）合同，应是无效合同。（未完待续）