调整供地结构和方式 稳定住房价格———青岛市首次普通商品住房用地挂牌出让即将揭牌
在土地稀缺的大环境下，青岛市的每一次房产土地出让都会牵动整个城市的房地产市场经络。与以往不同，市国土资源房管局最新一期储备土地公开出让公告（青土资房〔2005〕3号）中
，三宗限定房屋销售价格的普通商品住房用地挂牌出让信息分外惹眼。
走近土地限价出让
限房价土地出让，采取的是“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。
“限房价土地出让”的操作方式为：在土地公开出让前，首先要有资质评估机构，对该地块的房屋销售市场价格进行评估，再由物价主管部门和普通商品住房管理部门根据房屋评估价格和有关规定，结合具体地块的地段、供需情况等综合因素确定房屋销售限价。在房屋销售限价确定后，再由有资质的土地评估机构评估土地价格，形成土地出让底价。之后，进行公开挂牌出让，最后由竞买单位进行报价，价高者得。
记者在此次土地出让《竞买须知》的附加条件中看到，三宗全部作为普通商品住房建设出让和部分用作普通商品房建设出让的土地都进行了价格限定。
位于市南区山东路西、宁夏路北的地块在出让细节中明确规定：此地块住宅建筑面积为60618平方米，全部作为普通商品住房，限价销售。文件在限定价格上规定为：限定合同均价为5800元／平方米。
位于四方区萍乡路26号、28号地块将作为普通商品住房和商品房用地“捆绑”出让，其中用于普通商品住房的24527.9平方米限定合同均价为3900元／平方米。
李沧区虎山路11号地块和位于此区夏庄路7号的地块出让与新监狱建设单位的选定实施捆绑挂牌，也就是说土地竞得人为监狱新址代建单位，其中虎山路地块用于普通商品房建设，限定合同均价为3800元／平方米。三宗地还同时规定：按楼层、朝向等因素，在上浮不超过10％的幅度内确定每套住房的销售价格。规定还尤其指出：下浮不限，但平均销售价格不得高于限定的合同价格。
这种明确的价格限定，使住房销售价格在土地出让的最初环节中就得以有效的抑制，而开发商也将更细致准确地确定对项目的获取。
土地限价出让建设、销售有要求
实行土地限价出让的目的在于，加大中低价普通商品住房的投入，满足广大居民的住房需求，对持续走高的住房价格有着平抑作用。在此次土地出让文件中就首次针对中低价普通商品住房，在住房建设和销售对象上有明确要求。
在对三宗地块的建设要求规定中除了规定规划设计、施工图设计按照国家及省市的有关现行设计规范执行外，对套型的要求更为具体，要求为：套型设计标准按照《青岛市普通商品住房管理办法》规定，小套型建筑面积不超过65平方米、中套型面积不超过85平方米，大套型面积不超过105平方米。文件还强调在大、中、小套型的比例上要适宜。
在销售环节中，三宗地块的销售对象和销售方式将按照《青岛市普通商品住房管理办法》和《青岛市人民政府关于经济适用住房和普通商品住房销售管理有关问题的通知》规定执行。据了解，在青岛市新的住房政策规定中，增加了普通商品住房新层次，政府将向低收入家庭供应经济适用房，向中等收入家庭供应普通商品房。在普通商品房的供应实施中，青岛市采取给普通商品房制定限价的方式，同时规定，购买普通商品房也要像购买经济适用房一样必须要有购房许可证。即具有市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者才可提出购买普通商品房的申请。按规定，符合条件的申请人只能购买一套，普通商品住房自办理房屋权属登记之日起五年后，方可上市交易。
对将全部用于普通商品住房建设的，位于市南区山东路西、宁夏路北的地块，特别指出，由于项目的规划方案已经批准，在申请家庭购买普通商品住房时，在每套建筑面积105平方米以内的部分按限定合同价购买，超出部分将按市场价购买。超出部分的价款上缴市财政。
土地限价出让任重道远
由于房地产市场供求关系不平衡、住宅建设成本提高等原因，青岛市的商品住宅价格上涨一直较快。长期以来百姓住房尤其是中低收入家庭住房问题，一直是青岛市委和市政府所关注的问题。
宁波作为我国率先实行土地限价销售的城市，已经在抑制房价、改善居民住房水平上收到成效。而上海等城市也在土地出让运作中作了“最高限价”的尝试，虽然针对此种措施的说法不一，但探索有效的稳定房地产市场、改善住房需求的方式是共同的愿望。
市土地储备中心负责人指出，国家宏观改善中低收入家庭住房条件，是实现公平正义、构建和谐社会的一个重要内容。在被称为新“国八条”的第一、二条就强调：强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理。足见国家对土地调控管理的重视。从住房建设的源头入手，将住宅价格在成长最初期给予限制，是政府针对当前我市房地产市场状况采取的重要举措，意义深远。最近，市政府办公厅在出台《关于切实稳定住房价格的通知》（青政办发〔2005〕20号）基础上，又于今年5月13日出台了《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》（青政办发〔2005〕24号）明确提出了加大中低价位普通商品住房建设的要求，争取今明两年从政府储备土地中，分别拿出1000亩土地用于普通商品房建设。政府土地储备和管理部门将围绕这一目标，进一步强化土地市场管理，为促进我市房地产市场的持续健康发展而不懈努力。
