好的品质是收房顺利的保证

　　收房的过程，实际上也是对房地产相关法律知识的再熟悉过程。收房时，可能会出现各种问题，针对这些形形色色的问题，就要运用好法律武器。

　　山东北极之星律师事务所张庆华主任表示，购房者在收到开发商的书面入住通知后，可按通知上约定的日期前往验房，验房时购房者应注 意以下几个问题：

　　一、首先检查房地产商提供的房屋竣工验收文件是否符合购房合同约定的房屋交付条件。

　　二、要求开发商提供“五证”、“两书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。以上证件是否齐全关系到将来能否及时办理房产证以及房屋质量能否得到保障。

　　三、检查交接的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换。

　　四、如出现逾期交房或面积发生误差等开发商违约问题，购房者应在入住前根据购房合同的约定，及时向开发商主张自己的权利。

　　五、对房屋质量进行检查，如发现主体结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修。

　　六、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期。

　　七、上述事项完成后，购房者可以与开发商签订房屋交接单并领取房屋钥匙，同时开发商还可能要求购房者签订物业合同，现在许多物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。购房者在签署时应先详细研究条款内容，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。

　　法律问答

　　面积有异议

　　拒绝收房，是否属逾期交付？

　　商品房买卖合同规定的房屋交付条件中没有明确规定开发商必须向购房人出示房屋实测面积，虽然在实地验收房屋发现面积明显存在问题，并向开发商提出异议拒绝收房的，而实际上开发商也认可了异议并进行重新测绘，并不能视为开发商逾期交付商品房。

　　逾期交房可否先收房后追责？

　　有关法律专家认为：（一）接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；（二）在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；（三）除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。

　　此外，不能仅以开发商未先行承担违约责任为由拒绝接收房屋。因为在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务，房屋毁损、灭失风险在交房通知确定的交房日就已经转移给你。在此情况下，拒绝接收房屋，并无益处。

　　出现纠纷

　　如何退房

　　还有一种情况是购房者与开发商都不愿意出现的，那就是退房。但如果确实交付中，房子出现了购房者不能接受的问题，那也只有选择这种极端方式。有关专家提出了八项退房情况。

　　1）实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3％。

　　2）开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

　　3）开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

　　4）开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。

　　5）开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

　　6）不能或不能按期办理产权过户的。

　　7）购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

　　8）合同中约定的其它退房条件出现时。

　　出现上述情况，购房者退房时，应向开发商出具书面通知。因前6项原因导致购房者退房（因开发商责任导致退房），应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，不足部分可另行要求赔偿。

　　因上述第7项原因导致退房的，开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。但购房者需要注意的是，退房时应同时通知银行，解除借款合同，以免造成更大的利息损失。

　特约编辑：广伟