在收房时，会出现一些常见问题，事先对这些问题有所了解、准备，就不会临时乱了阵脚。

　　质量

　　年底交房由于是冬天

　　，精装修房很容易出现诸如保温墙没做好，造成墙面开裂，门窗封闭不好，易变形等问题。

　　承诺

　　由于年底交房存在季节问题，一些开发商原来承诺的 绿化、园林或许会有问题。曾有开发商向业主承诺小区内交房时铺有草坪，而工程部技术人员认为，这么冷的天，草铺上一天就会被冻死，该开发商也知道这一经济损失的后果，但为实现承诺，只好咬牙强令工程部：铺一天草就是被冻死也得铺，第二天再重新铺。还有交房时面积不符，开发商交房前请测量部门重新测量验收时，发现面积多了百分之二点多，虽然业主不满，但由于未超过国家允许的3％的面积误差，业主只好作罢。个别楼盘擅自修改楼体外立面，业主认为与沙盘和宣传图片不符，有被欺骗之感。

　　收费

　　不少开发商交钥匙前先让业主交纳各种费用，强行代收契税和公共维修基金，对于这些办理产权证时再交纳不迟的费用，业主可以先不交。对于这两笔费用，业主可以自行向税务部门和小区办缴纳，或者请开发商代收。其他费用，如“面积测绘”、“煤气入户”、“电话初装”等都属于不合理费用，开发商收取是没有依据的。此外，也不能一次性收取一年的物业费。

　　知情权

　　不管是出于好意，还是故意这么做，开发商对已经向业主承诺并写入合同包括补充协议的内容，如果改变都应该事先征得业主的同意。例如改变社区规划、橱柜品牌、门窗材料、楼体外立面设计、会所用途等。即使出于善意，为了让业主得到更多的实惠而改变，也应尊重业主的知情权，提前沟通商量。

　　面积

　　对实测面积有异议，这种情况有的只是购房人的主观感觉。误差是如何产生的呢？

　　首先，从图纸到现房存在误差环节。其次，根据图纸得来的预测面积和现房实测面积之间存在误差。当然，一个重要原因是开发商在施工过程中修改图纸，会造成预测与实测面积存在较大差异。合同中对于公摊部位的说明又过于简单，更让业主产生怀疑。另外，误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的。

　　户内面积减少、公摊面积加大是近来面积缩水的主要表现，即面积总误差并未超过合同规定的3％的范围，但增加面积均多在公摊上。这种情况如果只发生在部分户型，尚属正常；如果普遍存在，则测量错误和开发商修改图纸的可能性都会存在。

　　1.专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。

　　2.如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。

　　噪音

　　小区周边道路的干扰是所有小区都要面对的问题。此类问题主要通过规划来解决，具体方式多样，如在临街地段建造商场、写字楼等公共建筑，既提高了土地的利用价值，又遮蔽了后面小区的环境噪音；或者在道路与住宅之间建造绿化隔离带；当然，也可以沿街盖一栋又长又高的板楼作为小区的屏风，亏了一栋，幸福全区。而这栋板楼还可以通过封阳台、隔音窗等技术措施将噪音挡在室外。

　　硬地

　　严格地讲，硬地本身是绿地的一个组成部分。小区内如果处处芳草如茵，就没有人活动的空间了。而且，有些硬地铺砌的成本还可能高于植树种草。其次，从北方的气候条件讲，楼房交付时同步实现绿化的可能性很小。播草通过买草皮就可以实现，但种树却有严格的节气限制，种树终究不像插木头那么简单。

　　学校

　　在规模小区，发展商在学校的建设上决定权有限。按照规划，发展商必须预留教育用地，而且要完善建设配套。但是，具体的一些指标、师资配套等一系列问题，还要由教育部门统一安排。大社区比小社区可靠，有一二期工程已经实现的更好。当然，多打听是必须的。

　　收房文件 物业许可证准入

　　现在收房时，购房者应要求开发商出示“物业投入使用许可证”。据青岛市物业办监督检查科负责人介绍：“物业投入使用许可证”是由青岛市国土资源与房屋管理局签发。该证应有正本、副本两份，其中副本由有关部门存档备查，而正本应在交付房屋时，比如以悬挂等方式出示。据了解，“物业投入使用许可证”主要从几个方面对物业使用条件进行检验。首先是质检验收、规划验收要合格，其次水电等设施要保证使用。此外，许可证还明确规定了要有符合资质的物业服务管理公司实行前期物业管理，有专用的物业管理服务用房。同时，两书齐备也是颁发许可证的必要条件。可以说，“物业投入使用许可证”能够保证物业达到使用条件。

　　“两书”———《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现在已经为大多数购房者所熟悉。但这里要提醒购房者，“两书”是必备文件，因此必须要求开发商提供。

　特约编辑：广伟