什么房子不能买？ 置业当中不可不知的“10大问”

置业是人生一件大事，买房中您会面对诸多问题，这里针对市场上消费者比较关心的及容易发生纠纷的十个问题予以答疑解惑！
　　一、 什么房子不能买？
　　律师话你知：根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商 品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售，应当符合以下条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实。
　　二、买不成房定金不退怎么办？
　　律师话你知：根据最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　三、开发商不按时交楼怎么办？
　　律师话你知：根据最高人民法院相关司法解释的规定；出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月内的合理期限内仍未交付，出卖人应当承担违约责任，买受人可以请求解除合同；当事人另有约定的除外。若当事人双方没有约定，经买受人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，买受人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。
　　四、面积缩水（误差）怎么办？

　　律师话你知：根据《商品房销售管理办法》及最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人交付房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，也可以选择继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款由买受人按约定的价格补足，超出3％部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款及利息由出卖人返还买受人，但面积误差比超过3％部分的房价款，出卖人应双倍返还给买受人。
　　五、实际交楼情况与广告宣传不一致或开发商擅自变更规划怎么办？

　　律师话你知：根据最高人民法院相关司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施等作出的说明和允诺是具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，出卖人违反的，应当承担违约责任。如果出卖人就开发规划范围内商品房开发规划的说明和承诺是具体确定的，该规划对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，出卖人擅自变更规划应当承担违约责任。
　　六、延期办理房产证怎么办？

　　律师话你知：根据最高人民法院相关司法解释规定，由于出卖人自身的原因，买受人未能在法定期限内取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
　　七、一房二卖或出卖抵押房产怎么办？

　　律师话你知：一房二卖或出卖抵押房产属于民事欺诈行为，买受人可以请求解除合同、返还已付的房款及利息，赔偿损失。根据最高人民法院相关司法解释规定，具有以下情形的，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　八、房屋发生质量问题怎么办？
　　律师话你知：根据最高人民法院相关司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住、使用，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
　　九、拆迁人将被拆迁人安置房屋卖给第三人怎么办？

　　律师话你知：根据最高人民法院相关司法解释规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，被拆迁人可以请求拆迁人承担按照约定房款一倍的赔偿责任。
　　十、物业专项维修资金应如何使用？
　　律师话你知：根据《物业管理条例》的规定，业主有按照国家有关规定交纳专项维修资金义务；但专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。 广东卓信律师事务所


特约编辑：广伟