泡沫与泡沫经济关系到国民经济运行、金融安全、财富分配与投资决策，涉及每个公民的切身利益，必须慎重对待，不可轻言泡沫。

　　泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移。在市场经济中，价格是供需双方讨价还价、相互较量的结果，是供需双方达成 的某种均衡。有时市场价格平稳，有时会明显变化，一般来说，经济基础条件较少出现大的突然变化，突然变化的往往是人心，即预期。

　　导致泡沫的原因是复杂的，在实际经济活动中，与预期相关联的过度投机行为，规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫现象的原因。

　　分析目前的房地产市场是否存在泡沫可从四个方面进行衡量：

　　一是主要分析是投机购房为主还是自用住房为主，从现有数据显现，绝大部分都是以改善住房条件的自住为主，投机性购房占总量比例微乎其微。

　　二是看价格与价值的关系，是否出现了价格的持续上涨已经无法以基础条件来解释的猛烈上涨或下降，现在房屋价格的上涨受地价、供需关系、成本、品质等多重影响，价格基本上与价值同步上涨。

　　三是看金融风险。从一个社会的住房存量资源看，从1998年才开始大规模房地产业市场化发展，此前分配的存量住房中，主要是个人自有资金购买，没有任何金融信贷。而最近几年开始普遍采用的个人住房贷款，首先占存量房资源比例较少，其次按照中国传统消费习惯，一般都是量力而出，在自有储蓄达到一定程度上，才会选择贷款买房，从最近几年商业银行的个人住房贷款不良贷款率不到1％也可以充分说明这一点。如果从开发贷款来看，不可否认房地产开发贷款中，主要依赖于银行信贷，但如果市场销售形势良好，资金回笼正常，房地产贷款依然是银行的优质贷款品种。因此，关注金融风险，不是房地产价格上涨较大，销售形势好的地区，而应是价格平淡，市场销售疲软的地区。

　　四是看房价与房租的关系。房屋租赁市场最能真实地反映市场价值，如果两个市场价格相背离，即当房产产权交易市场的现实价格水平高于房产出租市场相对应的价格水平时，房地产交易价格就被高估了，从纯经济角度看，这时买房不如租房合算。

　　背景：泡沫经济概念：泡沫经济是指一个经济中的一种或一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，且泡沫资产总量已经占到宏观经济总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间接性的联系，并且一旦泡沫破碎，将给经济的运行带来困境，或者引发金融危机，或者引发经济危机。文林峰

　　特约编辑：广伟