我们在商品房买卖、转让中，经常能碰到一些法律问题，诸如定金、广告和模型、产权等，我想大家掌握的或许只是皮毛而已，或充其量只是个半内行（当然行内人士除外）。我们将陆续推出楼市中与法律相关的十大注意事项，希望给消费者提个醒，免得自己因为不懂法律而吃了亏。这期，阿国请浙江兴绍律师 事务所的茹国钢律师来谈谈定金问题。

　　大凡消费者看中一套房子后，房产商一般会通过订立认购书、订购书或者预购书的形式初步确立商品房买卖关系，为了防止消费者事后举棋不定，换句话说就是反悔，房产商会向消费者收取一定数额的定金，这在商品房买卖过程中已经是惯例了。

　　定金既是一种债权担保的形式，又是合同成立的一个证明。它是当事人双方在订立合同时，买受方依照约定向对方支付的一笔金钱。合同双方履行合同后，定金抵作价款或者收回。如合同履行中，给付定金的一方违反约定不履行合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方违反约定不履行合同的，则双倍返还定金。这就是民法及合同法中规定的定金罚则。

　　但是，如果因为不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将定金返还买受人。定金和预付款、违约金是不同的。定金的数额由当事人约定，但不得超过买卖合同总价款的２０％。如果“定金”误写成“订金”，则不具有定金的法律效果，只能以预付款论，交付定金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以既适用违约金条款又适用定金条款。

　　预付款只是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保合同履行的作用、不能证明合同的成立，也不能适用定金罚则，收受预付款的一方只有返还的义务。　　　特约编辑：广伟