房价涨跌反映问题有限 地产泡沫论再触房价神经

　　房价一直是楼市最敏感的神经。年初地产大腕放言今年房价铁定要涨，近日，所谓房产泡沫说又起波澜，境外媒体及研究机构纷纷发表文章，直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”，但国内房产大腕们对此却颇不以为然。

　　市统计局：“釜底抽薪”政策有 望松动

　　日前，北京市统计局新闻发言人于秀琴在例行的季度通报会上公布，1至3季度，北京市商品房价格比去年同期增长1.8个百分点。并且预测，由于供需基本平衡，北京房价年内不会有大幅上扬。

　　于秀琴认为，今年以来消费者对房价的担心主要缘于针对房地产的各项宏观政策的集中出台以及通货膨胀因素，但从统计局掌握的北京房地产投资和销售数据上看，今年房地产供需基本平衡，价格上涨也在一个正常的范围内。

　　统计局分析这个微小增幅主要诱因在通货膨胀，燃料、原材料等上游产品价格整体上涨也构成了房地产价格上涨的一个方面。

　　于前三季的分析相比，于秀琴透露的一个更有价值的信息是，“有迹象表明，中央对房地产政策已有所调整，对房地产企业‘釜底抽薪’的政策不会持续太长时间。因此房地产供给不存在明显减少的恐慌。”

　　房价涨落反映的实际问题有限

　　同样是来自官方的数字，却显示了一个开发商更愿提及的增幅，今年上半年房价比去年同期上涨了10.94%。来自北京市房地产交易所的信息，今年上半年北京商品房平均房价约为6698元／平方米，比去年同期的6037.5元／平方米增长了10.94%。而某些开发商自己公布的调查数字则又远远高出了这个10.94%。

　　再结合自己的买房经验，消费者面对房价就更是一头雾水。有业内人士出来说话，“不要看均价，那毫无意义”。有人举了一个相当极端却很能说明问题的例子：“某年90%的产品是别墅，次年90%的产品是经济适用房，房价必然大跌。”即使是同一年份，区域的不同，反映在房价上也很可能是寒暑两重天。“高档房、中低端产品和经济适用房哪个更多将直接影响房价。重视个案，比如一套公寓的价格变化，这个更有意义。”有业内人士建言，“成交量比价格更重要，应该有一个以成交量对房价进行加权的指数，并且其中还应包括存量房。”

　　期待公开的土地供应计划

　　尽管如此，对买房人来说，寻找最佳入市时机却是一个非常关键的问题，眼下预言就无法回避“8.３1”大限。

　　目前围绕土地供应量来预测房价走势的一个主流观点是，因土地供应紧张而导致房价波动的情形很可能在2006年后发生。具体分析是，一个项目的平均开发周期是两年半，北京每年平均新开工商品房面积不会低于1600万平方米，除去正在开发的面积，这样今年过关的项目大约能够维持两年。更有人预测，涨价将从三环内逐步蔓延到四环和近郊。

　　但市国土资源局明确表态，政府会根据市场需求控制土地投放量，不会造成供给不足的情况。问题的关键是，政府的土地供应计划何时能出台？业内人士表示，如果政府在今年年底把对那些没过关项目的处理方法公开，那么明年的土地供应量也就清晰了。如果政府能公开每年的经营性土地供应量，会在很大程度上帮助开发商和消费者决定自己的投资或购买行为，能有效控制房价的恐慌性上涨。

　　而摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠一个月内连续发布两份警惕中国房地产泡沫的报告也越来越引人关注，他预计，在四种情况之下，中国房地产泡沫会出现破裂，它包括调高利率、出口降低、美元利率上升和物业市场供过于求。地产大腕任志强对“泡沫”说颇不以为然。任志强认为，房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。

　　首席记者 张晓莉

　　新闻分析

　　下半年楼价走势如何

　　一是很多区域在售旧盘不管是否推出新的销售组团，其均价都有不同程度上涨。典型区域包括CBD核心区、CBD东南区、石景山、广渠门、亚奥西区、酒仙桥板块和包括丰台、黄村、亦庄、房山在内的南城等。

　　二是7、8两月入市的新盘，每月平均价格并不稳定。北京中原市场研究部调查数据显示，7月份推向市场的住宅新盘，以中低档价位楼盘为主，均价只有5265元／平方米，比6月份下降了10.73%，但到了8月份，大量中高档住宅开盘，使得住宅新盘平均价格明显上涨，涨幅估计在10%以上。

　　三是目前政府通过各种措施稳定房价。北京市统计局发布的统计分析称，进入下半年，存量房供应量大幅上升，二手房市场交易日趋活跃，经济适用房也逐渐加大了入市规模，这些中、低价房的扩大交易，拉低了市场平均成交价，使北京整体房价趋向稳定。

　　特约编辑：广伟