新华社北京10月18日专电（罗海军）据《中国证券报》报道，据戴德梁行公布的统计数据显示，2000年一季度至2004年二季度，北京市住宅的售价稳步上扬，而租金却一路下滑，在曲线图上形成了明显的"剪刀差"。从未来供应量和供求关系总体走势看，"剪刀差"在新的楼市周期中将持续下去，这对于投资型买家来说，将是潜在的最 大风险。

　　（小标题）房租水涨船不高

　　近来，业主马先生正为自己的房子而"发愁"。原来，马先生于1997年在朝阳公园附近以13000元单价购置了六层带电梯的清境明湖一套180平方米的3居室现房，用于投资。虽然当时朝阳公园附近楼盘较少，还未形成所谓的"富人区"，并且各项配套及基础设施也相对不足，但房子的租价却不低---14000元每月。后来，随着周边楼盘不断增加，新盘价格一个赛一个往上蹿。

　　2004年，朝阳公园周边的棕榈泉、北京高尔夫公寓、维多利亚公寓等高层建筑楼盘，期房均价便达到了14000至15000元每月，同时周边配套也日趋成熟。马先生寻思这房子租价也该水涨船高了吧！可事与愿违，从1999年至今，马先生家的租金一路下滑---2004年的租金已跌至9500元每月，5年间的租金跌幅高达32%。由于近几年朝阳公园周边楼盘销售均价呈现稳步上扬之势，因此与马先生的公寓租金走势相比形成了典型的价格"剪刀差"现象。当然，业主马先生的遭遇并非个案。

　　数据显示，1999-2003年期间，北京市商品房的平均售价基本处于平稳状态，虽然中间偶有波动，但相差不大。2004年上半年，房价开始稳步上扬，平均售价为6698元每平方米，同比增长10.94％。据戴德梁行提供的数据显示，2000-2004年上半年，北京市的房价稳中有升。而与之相应的，住宅的租金水平却一路下滑，2003年四季度的住宅租金指数为81.0，较2000年四季度的99.5下跌18.6%。

　　通过以上两组数据，我们不难看出：5年周期的北京房地产市场，楼盘销售价格的平稳上扬与楼盘租金的持续走跌相对比，形成了较为鲜明的价格"剪刀差"。租房需求逐年减少就北京房地产市场存在的价格"剪刀差"现象，泛城（国际）董事胡港文认为，"剪刀差"的存在是正常的，也是无可避免的。上海、广州、深圳以及发达国家的一些城市在房地产发展阶段都曾经历过。

　　（小标题）房租"下楼梯"原因何在

　　国内房地产市场竞争日益加剧，迫使开发商越来越注重产品品质和产品创新。新房淘汰旧房的速度以年甚至以月计算，这使得新房价格总有一定的市场，而"老房子"由于产品过时，并且大多数物业维护、管理差，房租必然下降，导致物业贬值，二手转让价低于新房购入价。

　　导致房价与租金走势背离的还有这样一些原因：二级市场不发达，新房房价高开，背离市场基础。与上海等二手房交易活跃的地区相比，受政策等因素制约的北京二手房市场甚为低迷。统计数据显示，2003年北京的二手房交易总量为2.1万套，而同期上海的二手房交易总量却高达23万套。

　　二级市场的不发达，造成有置业及升级置业需求的购房人只能将目光集中在新项目上，由此所造成的恶果便是---新房开发商一口定价，只要市场有需求，房子就不愁卖。这一现象直接导致了北京新房定价背离市场规律。租客之间恶性竞争，加剧租金下滑。随着以投资作为主要购房目的业主的增多，市场中的存量房不断激增。在需求下降的前提下，很多业主为了减少房屋空置期，尽快将房屋出租出去，通常会采取降低租金的"价格战"，以此来吸引租客。

　　如此一来，这部分业主之间便会形成一种恶性竞争。不仅对租金走势产生了负面影响，也加剧了租务市场的"恶性循环"。租不如买的心理因素。东方人大多数都有一种"购房情结"，即喜欢买房，不喜欢租房。在经济条件允许的情况下，肯定会选择购房。而在北京，这种特点更加鲜明---很多"北漂"族在奋斗几年后，出于"租不如买"的心理因素，通常会将购房作为其首选。而这也是大量租客流失的主要原因之一。

　　（小标题）"剪刀差"短期难改变

　　租金与售价的"剪刀差"是否会有所改变，是目前广大业内外人所关注的。多位业界资深专家认为，在今后5年内，"剪刀差"将依然存在，但在2008年左右有一定缩小可能。

　　首先，"8·31大限"刚刚过去，虽然业内人士一致认为，由于政策执行存有一定的迟滞性，并且过关的项目在交纳完土地出让金并补齐手续后会陆续上市。所以，在今后一两年内，供应量不会受到太大影响。但随着政策的逐步落实，加之，到2007年、2008年不再有新项目上马，所以供应量的下降，必然会导致房价继续上涨。

　　其次，随着2008年的临近，奥运会的举办势必会把全世界人的目光聚焦至北京，更多外籍人士的涌入，爆发出强大的租赁需求，租金走势将有望上扬。2008年前后，受奥运经济的影响，租金的走势可能会产生一定波动。如果2008年租金走势上扬，那么，剪刀差便有望在短期内缩小。但2009年后，租金还会下跌，当波动期过后，租金走势将逐渐回归理性。就未来住宅售价与租金的走势，单看指数上涨与下跌，对购房人而言，没有太大参考价值。应分为三个层面来看，第一是热点区域，如CBD、朝阳公园等。

　　由于这些区域内楼盘的投资价值较高，价格与租金在未来几年仍会呈现上升之势。第二是传统区域，即三环周边或三四环之间的楼盘，由于产品同质化严重，楼盘与楼盘之间的竞争将更加激烈。价格会比较平稳甚至可能出现小幅下跌的情况。另外，由于这一区域内，几年前上市的楼盘都存在不同程度的老化，所以其租金仍会持续下跌。第三是新兴区域，如通州、大兴黄村等，随着以上两个区域基础设施与市政建设的日臻完善，在未来几年，这些区域内的楼盘售价将会呈现出明显的上升趋势，租金也会略微上扬。伟业顾问常务副总经理赵铁路认为，房价的上涨主要缘于需求量的增大，据市房管局近日公布的数据显示，外地人在京购房的比例高达30%。而这一比例在今后几年将会继续扩大。

　　另外，受土地政策的影响，今后几年新盘供应量将逐渐减少。所以，房价将会持续上扬。就租金走势而言，应分为两个层面来看，首先是高档公寓，由于供应量的加大，同类产品之间的竞争日趋激烈，从而导致了租金的下滑。而中关村、望京、地铁沿线等一些热点区域的普通住宅的租金都比较稳定，甚至在小幅上扬。所以，在未来几年，部分高档公寓的租金仍会呈现小幅下滑的态势，但2008年，由于奥运会的带动，租金将会在短期出现上涨。而普通住宅的租金将继续保持其稳定态势。（完）