新华报业网讯 “你另外找房子住吧，我的房子要出售了，不能租给你了。”这恐怕是每个租房子的人，最怕听到的话。明明已经签了合同，规定房屋租赁的时间，但是房子是人家的，主动权还不是在产权人的手里？私人住房还好，但是商业用房遇到这样的情况就会很麻烦。

　　不知优先购 买权损失大

　　2001年赵先生和朋友合伙经营一家餐馆，地点选定了农业银行名下的中山南路234号一、二两层。2001年5月15日，赵先生和农业银行签订了房屋租赁合同。合同里规定，房屋租赁时间从2001年5月15日至2006年5月14日。

　　2003年2月，农业银行根据上级指示，决定将包括赵先生租赁的两层楼的那栋房产通过拍卖的方式进行转让。3月，农业银行在大厦里张贴了公告，5月21日报纸上刊登了拍卖公告，5月29日正式发函给赵先生的餐馆通知拍卖事项，并要求他们对赔偿损失方面拿出意见。6月20日，房产被成功拍卖，赵先生的餐馆没有参加拍卖。

　　2003年7月，新的产权人已经拿到了赵先生餐馆所在大楼的产权证，但是赵先生的餐馆一直没有迁出，而且还一纸诉状把农行告上了法院，索要巨额的违约金。白下区法院一审认为农行已经尽到了相关的义务，是赵先生的餐馆自动放弃了优先购买权，所以他的损失只能自己承担。

　　赵先生一审判决后不服上诉，但是中院维持原判。赵先生很沮丧地告诉记者：“我怎么知道有什么优先购买权？”

　　拍卖和优先购买权有冲突

　　众所周知，拍卖的原则就是谁的价格高谁就中标。这显然和法律中关于“优先购买”的规定相违背。据江苏鸣啸律师事务所常琦律师介绍，承租人的优先购买权是指，作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。而这个优先就是在时间上的抢先。我国的《合同法》里对此有明确的规定。

　　据审此案的法官介绍，这几年南京的房地产市场异常火爆，类似的租赁纠纷数量也逐渐上升。特别是涉及到商业用房，财产损失比较大，所以纠纷也很多。由于拍卖是一种特殊的买卖方式，价格说了算。而优先购买权的“优先”就是体现在时间上面，这两者显然是有冲突的。我国现行的法律没有明文规定，在拍卖中如何保证优先购买权，所以在审判过程中比较困难，争议也比较大。

　　拍卖也要保护优先购买权

　　南京航空航天大学经济与法制研究中心主任李乾贵告诉记者，优先权主要指的是时间上的优先，产权人售房的对象在时间上，应该把承租人或共有人列为第一位，如他们放弃，才有可能考虑他人。但是拍卖是一种特殊的销售方式，它不是以时间的先后决定，它的主动权在价格上。但是拍卖也只是一种销售方式，它不能抵消优先购买权。

　　所以按照现行的《合同法》中的有关规定，他认为，首先出租人要将出租房要拍卖的事项告诉承租人，只要不告诉，就可以视其为违约，可以索赔；在承祖人得到拍卖的信息后，可以选择参加或者不参加拍卖。不参加拍卖，就视为自动放弃了优先购买权，一切后果由承租人自己承担；如果参加拍卖，拍卖结束后，在中标价与拍卖中标人之间，承租人享有优先购买权。但有一点，优先购买权须在拍卖前告知所有竞买人。

　　作者:吴剑秋 白 研

　　特约编辑：广伟