商业地产现在已是居民的投资理财热点之一。专家提出，在推动发展新型潜力项目的同时，商家和投资者要冷静地理顺开发思路，保障经营渠道，避免蜂拥而至。

　　■投资热潮刺激开发胃口

　　近两年，商业地产已成为西安房地产市场开发投资的热点之一。“今后几年的发展势头还将拔升走强！”西安一经济学院教 授张立认为：在推动发展新型潜力项目的同时，商家一定要冷静地理顺开发思路，保障经营渠道，谨防开发投资遭遇“滑铁卢”。

　　对于商业房地产，有专业资料定义是：用于各种零售、餐饮、娱乐休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在过去十多年间，我省房地产开发市场的主要产品形式是普通商品住宅。随着市场的发展和演变，后来逐渐有了商住楼、公寓、写字楼、别墅、酒店式公寓等。从最初的简单功能、客户群相对单一，发展到如今的多样化市场。

　　近几年，随着西部开发步子加大，供需市场活跃，经营模式多元化，西安商业市场经营发展迅速。从2001年开始，我省一些大中城市商业类物业逐年崛起，经营发展势头迅猛。在围绕中心区域西安向四周的咸阳、宝鸡、渭南迅速辐射，甚至波及跨山越水的汉中、安康、商洛等地，各地都争建商业步行街、专业一条街及大型购物中心等。在咸阳，竟然挤进近五十家大大小小的商业盘子在竞拼“厮杀”！当初一些原本计划缓进西部市场的国际性商业大团队纷纷捷足先登，还有商品零售、建材家居巨头大鳄也都钟情这片热土，从京津、沿海触角直探西部金矿核心，有的跨国集团弧线进驻古城西安。

　　有专家评析：陕西各地商业地产项目开发建设呈现出速度快、规模大、势头猛、经营新等特点。在商业零售业蓬勃发展的今天，商业地产已经成为一块真正的商业“奶酪”，刺激着众多房地产开发商，更诱惑着大量的投资者。

　　■“扎堆跟风”提防难消化

　　虽然近几年商业地产这块市场，已经被各路商家看作是令人眼热的灿烂宝地，但对于商业项目开发、销售、尤其是长期的经营而言，都是相对较新甚至陌生的一个大话题。在我省的西安、宝鸡、咸阳等一些商业项目的开发经营上，由于商业经营与地产开发未能很好地相互渗透和结合，不少曾经风光一时的项目，后来的开发销售过程困难重重，后期经营上问题迭出，导致满心欢喜投资于商业项目的投资散户蒙受损失。一些白纸黑字曾经承诺年投资回报率8％、10％甚至高达13％的项目，不仅使个别投资者的收益成为泡影，甚至连本金都找不见踪迹了。

　　一位多年转战北京、厦门等前沿阵地专业从事商业地产策划销售的郝闵桂先生分析：在陕西商家思想上，许多人开发经营观念上依然是自以为是，“扎堆跟风”现象严重。许多开发商对所属项目辐射区域的商业零售网点建设状况缺乏前期的宏观掌控。

　　俗称“货卖堆山”，按理说商业项目也应集中开发经营。比如，不论是西安的钟楼区域、还是在咸阳的人民路段，人流量集中，购物量大。但同时，诸如此类在热点区域过度的开发或者无序的商业网点“扎堆”，也势必会导致同业低水平过度竞争。相对而言，其他一些住宅物业相对分散区域，商业物业发展明显滞后，区域商业零售网点不足。像西安城北、城西老住宅区及新开发地带长安区，一些区域缺少配套的商业设施，人们的日常购物需要催生了大量的小商户。

　　张立教授分析说：包括西安在内，我省一些城市仍以短平快的传统百货业态为主，国际化的超前的新型经营形式发展步子缓慢。西安、宝鸡等一些地方，商业黄金地段的大型超市商场过于集中，商圈内业态单一，结构不合理。像在咸阳，有几家商业项目因为经营形势不好，想改型经营项目而受建筑规模和设计的局限，改造难度大，调整经营模式比较困难。

　　■调整开发经营思路与步伐

　　如何对商业设施开发建设进行有效调控，在大好形势下经营好自身的项目？对此，一些眼光敏锐思路超前的开发商和策划界人士已经在发展中探索改革。

　　供职于咸阳一地产公司的岳保智先生以自身多年策划经验提出：首先要避免开发建设的盲从性，在商业地产开发前，必须要详尽调研分析符合城市商业网点的开发规划。商家要具备对未来数十年该区域商业网点建设的前瞻性思考。切实搞好前期论证，避免盲目开发，杜绝像一些地域那样不合时宜地开发建设步行街。投资者更要在分析对比中优化投资对象，不可贸然地随风倒帆。

　　在西安，随着城市向国际化规模发展，今后一段时期商业中心的发展重点主要是规模化、档次化的扩大和提升，同时经营业态结构要随城市发展而调整优化。策划师杜小刚说：发展潜力较大的是区域商业中心和社区商业，特别是社区商业尚有很大发展空间，商业地产的开发要重点做好社区商业的文章。对于现代购物中心，商业街的规划建设要以提高居民生活质量和品位为目标，千万要避免一拥而上。

　　商业房地产的开发建设不能只重视目前市场的消费规模，更多地要考虑今后数十年的区域辐射问题，以及现代都市人的消费观念改善和休闲购物趋势发展。

　　本报记者　史西城